아파트 전세권 설정과 근저당권 비교, 전세대출 축소 시대의 보증금 보호 전략

아파트 전세권 설정과 근저당권 비교

전세대출 축소 시대의 보증금 보호 전략

 

 

아파트 전월세 시장에서 가장 중요한 화두는 언제나 보증금의 안전입니다. 임차인에게 전세보증금은 평생 모은 재산이자 생활 기반이고, 임대인에게는 대출 상환과 가계 운영을 뒷받침하는 자금입니다. 따라서 보증금 반환 문제가 발생하면, 임대인과 임차인 모두 심각한 타격을 입을 수밖에 없습니다.

 

최근 부동산 시장에서 특히 주목받는 이슈는 1 주택자 전세대출 한도 축소입니다. 정부가 가계부채 관리를 강화하면서, 신규 세입자가 전세대출을 통한 자금 마련이 어려워지고 있습니다. 그 결과 기존 임차인의 보증금을 제때 돌려주는 것이 힘들어지는 상황이 곳곳에서 발생하고 있습니다.

 

정부의 정책 기조는 가계부채 관리와 금융 안정에 맞춰져 있습니다. 전세대출은 담보력이 상대적으로 약하다는 이유로 강력한 규제를 받고 있으며, 신규 세입자가 충분한 대출을 받지 못하면 임대인의 보증금 반환 능력에도 직접적인 영향을 미치게 됩니다. 결국 임대인과 임차인 모두가 불안정한 상황에 놓이게 되므로, 전세권 설정. 근저당권. 전세보증보험과 같은 법적. 금융적 장치들이 다시 주목받고 있습니다.

 

이 글에서는 전세권 설정과 근저당권의 차이를 중심으로, 보증금 보호 방법을 살펴보되, 최근 정책 변화로 인해 발생하는 임대인과 임차인의 위기, 그리고 실질적인 보증금 보호 전략을 종합적으로 정리해 보겠습니다.

 

 

1. 정부 정책 변화와 시장 충격

2025년 들어 정부는 가계부채 총량 관리 차원에서 전세대출 규제를 강화했습니다. 특히 다주택자가 아닌 1 주택자라 하더라도 소득. 보유 주택 가치에 따라 대출 한도가 줄어드는 사례가 늘고 있습니다.

• 신규 세입자의 자금 조달 한계: 원하는 금액의 전세대출을 받지 못해 계약 체결이 어려움.
• 기존 임차인: 만기 시점에 집을 빼고 싶어도, 신규 세입자가 대출을 못 받으니 보증금 반환이 지연
• 임대인: 보증금을 돌려줘야 하지만, 본인도 대출 규제를 받기 때문에 추가 자금 마련이 쉽지 않음

특히 기존 전세 계약의 만기가 도래한 시점에서, 신규 세입자가 전세대출 승인을 받지 못하면 임대인은 갑작스러운 현금 유동성 위기를 겪게 됩니다.

 

2. 임대인의 난처한 현실

많은 임대인들은 기존 세입자의 보증금을 새로운 세입자의 전세금으로 충당하는 구조를 오랫동안 활용해 왔습니다. 그런데 신규 세입자가 전세대출을 제대로 받지 못하면, 임대인은 자기 자금만으로 거액의 보증금을 반환해야 하는 상황에 직면합니다. 

• 유동성 부족: 기존 세입자 보증금을 한 번에 돌려줄 여력이 없는 경우가 많음.
• 대출 제한: 이미 주택담보대출을 보유한 1 주택자는 추가 대출이 불가능하거나 금리가 매우 높음.
• 매각 지연: 부동산 시장 침체로 매물이 팔리지 않아 보증금 반환 자금 마련이 더 어려움.
• 법적 리스크: 보증금 반환을 지연하면  지연이자 부담, 소송, 경매 신청 등 분쟁으로 이어질 수 있음.

즉, 임대인 입장에서는 보증금 반환 문제는 의도적인 '전세 사기'가 아니라, 외부 요인에 의해 발생하는 경우도 많습니다. 

 

3. 임차인의 위험한 상황

임차인 입장에서는 보증금을 돌려받지 못하는 순간 곧바로 이사 계획 차질, 신용도 하락, 생활 기반 붕괴라는 직격탄을 맞습니다.

• 신규 계약을 해도 대출이 안 나오면 집을 구하기 힘들고, 기존 보증금도 못 받으면 이중고 발생
• 전세보증보험을 들었더라도, 보험사 심사가 강화되어 가입 거절되는 사례 증가
• 특히 깡통전세 지역(전세가율 80% 이상)에서는 낙찰가가 낮아 보증금을 회수하지 못할 위험이 더 커짐

임차인은 언제든 "보증금 반환 지연"이라는 예기치 못한 위험에 노출되어 있는 셈입니다.

 

4. 전세권 설정과 근저당권의 본질적 차이

이런 불확실한 환경에서 다시 주목받는 것이 전세권 설정입니다

• 전세권: 임차인이 등기부에 권리를 올려 직접 경매 청구 가능. 용익물권 성격에서 담보권적 성격으로 전환
  주의) 다가구주택의 경우 다가구는 단독주택으로 여러 가구가 거주하지만, 법적으로는 소유주가 한 명인 하나의 건물로서 해당 호실 전세권자는 전세권의 효력이 건무 전체에 미치지 않기 때문에, 특정 호실 전세권자는 독립된 경매목적물이 될 수 없어 사실상 임의경매 신청은 불가능합니다. 
  
  전세권자가 전세금을 반환받기 위해서는 전세금 반환 소송을 제기하여 판결을 받은 후, 이 권원으로 강제경매를 신청해야 합니다.
  즉, 전세권에 경매청구권은 있지만 전세권자가 임의경매를 신청하려면, 경매 목적물이 독립된 부동산이어야 하고 전세권자가 선순위 권리자여야 합니다.
• 근저당권: 은행 같은 채권자가 대출 회수를 위해 설정, 임대인의 채무 보장 목적

전세권의 장점은 임차인이 임대인 동의 없이도 보증금 회수를 위한 법적 절차를 독립적으로 밟을 수 있다는 점입니다.

단점은 앞선 글에서 다룬 것처럼 선순위 근저당권이 있다면 전세권만으로도 한계가 있습니다. 그리고 수십만 원 이상의 비용 부담과 전세권 설정을 위해 임대인과 협의가 필요하나 임대인이 꺼리는 경우가 많습니다. 

 

즉, 지금 같은 전세대출 축소 국면에서는 임대인의 유동성 부족 + 선순위 채권 부담이 겹치면, 전세권만으로도 완전한 보호가 어려울 수 있습니다. 

 

5. 보증금 보호를 위한  현실적 대안

정책 변화로 인한 임대인. 임차인의 갈등은 결국 제도의 사각지대에서 비롯됩니다. 따라서 양측 모두 다음과 같은 현실적 대안을 모색해야 합니다.

 

(1) 전세보증보험

• HUG, SGI서울보증이 대표적
• 임대인이 보증금을 반환하지 못하면 보험사가 대신 지급
• 최근에는 고가 아파트, 임대인 채무불이행 이력이 있으면 가입 거절 사례가 증가.

(2) 전세권 설정 + 보증보험 병행

• 비용은 더 들지만, 보증금 수억 원을 보호하는 최선의 조합

(3) 계약 전 철저한 확인

• 등기부등본: 선순위 근저당권, 가압류, 가처분 확인
• 전세가율: 매매가 대비 전세금 비율이 80% 이상이면 위험
• 계약 특약: "임대인은 전세권 설정에 협조한다.", 보증금 반환 지연 시 지연배상금 지급"등 명시

 

임대인에게 필요한 전략

• 보증금 반환에 대비해 가계부채 구조를 점검하고, 전세금에 지나치게 의존하지 않도록 자금 관리
• 신규 세입자 유치를 위해 보증보험 가입, 월세 전환 등 다양한 조건 제시
• 계약서 특약에 "보증금 반환 지연 시 임대인이 책임지는 범위"를 명확히 기재

임차인에게 필요한 전략

• 계약 전 등기부등본을 확인해 선순위 근저당권. 가압류 여부 파악
• 가능하다면 전세권 설정을 통해 보증금 회수권 강화
• 전세보증보험 가입을 최우선으로 검토 (HUG.SGI 심사 조건 미리 확인)
• 전세가율이 높은 지역은 피하고, 월세나 반전세 전환도 대안으로 고려

6. 정부 정책 변화와 향후 전망

정부는 전세 사기와 보증금 미반환 문제를 막기 위해 다양한 대책을 내놓고 있습니다.

• 전세가율 정보 공개: 고위험 지역을 임차인이 미리 확인 가능
• 보증보험 활성화: 보험 가입이 의무화되는 방향 검토.
• 임대차 정보 공개 확대: 임대인의 세금 체납, 선순위 채권 현황 등을 투명하게 제공.
• 전세대출 심사 기준 세분화

를 추진하고 있습니다. 다만, 단기적으로는 대출 규제가 이어질 가능성이 높아, 임대인과 임차인 모두 기존 관행만 믿고 계약을 진행하는 것은 위험합니다.

 

서로의 입장을 이해한 대비가 필요합니다.

전세권 설정과 근저당권의 차이는 임차인의 권리 보호 핵심이지만, 요즘처럼 대출 규제가 강화된 상황에서는 임대인의 유동성 위기와 임차인의 보증금 불안이 동시에 발생합니다.

 

따라서 보증금 보호 전략은 한쪽의 시각만으로 접근해서는 안 되며,

• 임대인은 보증금 반환 능력을 사전에 점검하고
• 임차인은 전세권 설정. 보증보험. 전세가율 점검을 통해 방어막을 치는 것이 필요합니다.

전세 시장은 언제나 정책과 금융 환경의 영향을 크게 받는 구조입니다. 따라서 계약을 체결할 때마다 최신 제도를 확인하고, 전문가 조언을 참고하며, 종합적인 보증금 보호 전략을 마련하는 것이 가장 현명한 길입니다.