아파트 전월세, 임대차 3법 이후 달라진 시장 흐름과 대응법

1. 임대차 3 법의 핵심과 시장에 미친 영향

임대차 3 법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전세보증금 반환보장)은 2020년 도입 이후 임대차 시장의 흐름을 바꾼 가장 큰 제도적 변화 중 하나입니다. 계약갱신청구권을 통해 임차인은 2년 계약 후 추가 2년 연장을 요구할 수 있어 최소 4년 거주가 가능해졌고, 전월세 상한제는 기존 임차인과의 계약 갱신 시 임대료 인상을 최대 5% 이내로 제한합니다.

 

이러한 제도는 임차인의 거주 안정성을 높이는 효과로 임차인의 권리 보호는 강화되었지만, 임대인에게는 새로운 부담이 가중되었고, 동시에 제도의 의도와는 달리 임대인들이 초기 계약에서 전세 보증금이나 월세를 크게 올리거나 반전세로 전환하는 사례도 나타났습니다. 전세 공급이 줄어들고, 대신 월세. 반전세 거래가 확대된 것은 시장에서 이미 체감되는 변화입니다.

[임차인의 계약갱신청구권 2+2]
➤ 임차인은 기간 만료 전 6개월부터 2개월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.
「정당한 사유」
(임차인이 '2기'의 차임을 연체, 임대인의 '실제 거주'를 목적으로 하는 경우, 고의. 중과실로 임차건물의 파손, 무단 전대차 등)
➤ 1회에 한하여 갱신할 수 있다. < 2년 보장 + 갱신기간 2년 >
➤ 기간을 정하지 않거나  2년 미만 약정 시에는 2년으로 간주되어 보장된다. '임차인'은 2년 미만을 주장할 수도 있다.

「최소 2년간의 임대차기간 보장 규정의 의미」 대법원 1996.4.26. 선고 96이다 5551, 5568 판결

(임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하려는 규정인 주택임대차보호법은 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효하고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다. 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로가 그 약정 임대차 기간, 즉, 2년 미만으로 약정한 기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료로 임차보증금 채권의 반환 요구 권리를 행사하려고 할 때. 2년 미만으로 정한 임대차 기간으로 주장할 수 있다는 경우에 한정되고 기간이 만료되고 묵시적 갱신이 되었다는 이유로 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.)

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「주택임대차보호법」은 임차인의 주거 안정을 위해 임대차 기간을 최소 2년으로 보장하고 있습니다. 계약서에 1년이라고 적혀 있어도 임차인이 원하면 2년 동안 살 수 있는데 임차인이 자신에게 유리한 경우에는 2년 미만으로 정한 계약의 유효성을 주장하여 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 즉 1년 뒤에 개인 사정으로 이사를 가야 한다면, 임차인은 법이 보장하는 2년을 포기하고 1년만 살고 계약을 끝낼 수 있고, 임차인은 약정된 계약기간 (1년) 종료를 주장하면서 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

그러나 1년 계약이 끝난 후 임대인과 임차인 모두 아무런 의사 표시를 하지 않고 계약이 자동 연장되어 묵시적 갱신이 일어났을 때 임차인이 "원래 계약이 1년이었으니 묵시적 갱신된 기간도 1년이다."라고 주장할 수 없습니다. 「주택임대차보호법」에 따라 묵시적 갱신이 이루어지면 계약기간은 다시 2년으로 연장됩니다. 즉, 위 판례는 임차인이 자신에게 유리한 경우에만 2년 미만의 계약기간을 주장하여 보증금 반환 요구를 주장할 수 있다는 것으로, 계약을 일찍 끝낼 때만 짧은 기간을 주장할 수 있고, 계약을 계속 이어갈 때는 법이 보장하는 최소 2년의 기간이 적용되어서 법의 보장하는 기간을 단축하는 쪽으로 법을 해석할 수는 없다는 뜻입니다.

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➤ 갱신 기간 내에는 임대인은 2년을 보장하여야 하며, 임차인은 언제라도 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력 발생. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부를 해야 합니다.
➤ 임대인이 주택임대차 종료시점 기준으로 계약갱신요구권 행사 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신 거절의 뜻을 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 또한 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
➤ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 보나 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조 (차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있다. 「주택임대차보호법」 제6조의 3 제3항.

「보증금 증액 청구 판례 (대판 2002다 23482)」
「주택임대차보호법」 제7조(보증금 증액 제한)에서 보증금 증액 제한은 임대차 계약의 '존속 중' 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 적용되고, 임대차 계약이 '종료된 후' 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 '합의로' 차임등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다. 
- 즉, '차임 또는 보증금의 증액청구는 연 1/20(5%)를 초과할 수 없다. 증액 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없다'라는 보증금 증액 제한은 계약 갱신계약에 한하고 새로운 계약에서는 적용되지 않는다는 뜻입니다. 

2. 임대인 입장에서의 대응 전략

임대인들은 제도 변화에 맞춰 계약 방식을 유연하게 가져갈 필요가 있습니다. 법으로 보장된 임차인의 권리를 충분히 이해하고, 장기적인 자금 운용과 임대 전략을 세워야 합니다. 첫째, 전세만 고집하기보다는 월세나 반전세 형태로 자금 운용의 안정성을 확보하는 것이 바람직합니다. 둘째, 임대료 5% 상한 규정은 갱신 계약에만 적용되므로 신규 계약 체결 시 합리적 수준에서 초기 임대료를 조정하는 방식도 가능합니다. 셋째, 보증금 반환 부담을 줄이기 위해 보증보험 가입을 고려하거나, 대출을 통한 유동성 확보계획을 미리 세워두는 것이 안전합니다. 중요한 것은 단기 수익보다는 장기적인 임대 안정성을 중시하는 태도입니다.

 

3. 임차인 입장에서의 실질적 대응법

임차인은 임대차 3 법으로 인한 권리를 제대로 이해하고 적극적으로 활용해야 합니다. 계약 만료 6개월 전부터 24개월 전 사이에 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 이 기간을 놓치면 법적 권리를 상실할 수 있으므로 반드시 서면이나 문자 등 증거나 남는 방식으로 요구하는 것이 좋습니다. 또한 전월세상한제가 갱신 계약에만 적용된다는 점을 명확히 알아야 합니다. 신규 계약 시에는 시세 변동에 따라 큰 폭의 인상이 발생할 수 있으므로, 인근 시세 조사와 전월세 전환율을 꼼꼼히 따져보는 것이 필요합니다.

법정 전월세 전환율
보증금을 월세로 산정시월 차임 전환 시 산정률의 제한
「주택임대차보호법」 제7조의 2, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 '낮은 비율'을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
제1호, 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(연 1할)
제2호, 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율(연 2퍼센트)을 더한 비율

4. 제도와 시장 사이에서 균형 잡는 방법

임대차 3 법은 임차인 보호라는 긍정적 효과가 있지만, 동시에 시장의 왜곡과 임대인. 임차인 간 갈등도 불러왔습니다. 따라서 양측 모두 법적 권리만을 주장하기보다 서로의 상황을 이해하고 협의점을 찾는 노력이 필요합니다. 임대인은 안정적인 임차인을 확보하는 것이 장기적으로 유리하고, 임차인은 법적 권리를 행사하되 시장 구조의 한계도 감안해 합리적인 협상을 준비하는 것이 바람직합니다. 제도와 현실은 늘 차이가 있기 마련이므로, 계약 전 전문가 상담이나 분재조정위원회 제도를 적극 활용하는 것도 현명한 대처법이 될 수 있습니다.

 

임대차 3 법은 임차인의 권리 보호를 강화했지만 동시에 임대인과 임차인 모두에게 새로운 부담을 안겨주었습니다. 제도의 정착 과정에서 생기는 혼란은 앞으로 거래 방식에도 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 최근 확산되는 전자계약제도는 임대차 시장의 구조적 변화를 이끄는 중요한 흐름으로 주목할 필요가 있습니다.