아파트 전월세 계약 해지와 위약금, 반드시 알아야 할 핵심 포인트

1. 전월세 계약 해지의 기본 원칙과 법적 근거

아파트 전월세 계약을 체결할 때 가장 중요한 것은 계약 기간을 지키는 것입니다. 원칙적으로 임대차 계약은 약정된 기간 동안 존속해야 하며, 특별한 사정이 없는 한, 기간을 정한 임대차의 경우 기간이 종료함으로써 계약이 종료되는 것이죠. 임차인이 중도에 나가고 싶거나 임대인이 계약을 끝내고 싶다고 해서 일방적으로 해지할 수는 없습니다.

「민법 제635조」와 「주택임대차보호법」에 따르면, 임대차는 원칙적으로 기간 만료로 종료되며, 특별한 사유가 없을 경우 중도 해지는 불가능합니다. 다만 임차인이 직장 이동, 건강 문제 등 불가피한 사유가 있을 때에는 관례상 위약금을 지급하고 계약을 종료하는 방식이 활용됩니다. 반대로 임대인 역시 정당한 사유 없이 임차인을 내보낼 수 없으며, 임차인의 계약갱신요구권이 인정되는 상황이라면 법적으로 계약을 연장해 주어야 합니다.

따라서 계약 해지는 단순한 개인적 사정이 아니라 법적 규정과 계약서 조항을 종합적으로 고려해야 하는 문제임을 반드시 기억해야 합니다.

 

2. 전세. 월세 계약 해지 시 위약금 계산 방식

많은 사람들이 헷갈려하는 부분이 바로 전월세 계약 해지 시 위약금 산정입니다. 일반적으로 계약금(보증금의 일부)을 걸고 계약을 체결했다면, 임차인이 계약을 파기할 경우 계약금을 포기해야 하고, 임대인이 계약을 파기한다면 계약금의 배액을 배상해야 합니다. 이는 민법상 계약금 해약 규정에서 비롯된 것입니다.

하지만 실제 전월세 계약에서는 단순히 계약금만으로 정리되지 않는 경우가 많습니다. 이미 입주하여 살고 있는 임차인이 중도에 나간다면, 남은 계약 기간 동안의 손해를 누가 부담할지가 쟁점이 됩니다. 예를 들어 월세 계약에서 임차인이 1년 계약 중 6개월만 살고 나가려 한다면, 임대인은 공실로 인한 손해를 보게 되므로 임차인이 새로운 세입자를 구해주거나 일정 수준의 위약금을 부담하는 방식으로 조율됩니다.

전세 계약의 경우에는 임대인이 다시 세입자를 들이기 전까지 공백 기간에 따른 금융 비용과 리스크를 고려해 위약금을 산정하는 사례가 많습니다. 결국 위약금은 계약 당시 약정, 시장 상황, 그리고 실제 손해 발생 여부를 종합해 판단하게 됩니다.

 

 

3. 실제 분쟁 사례

실제 현장에서는 전월세 계약 해지를 둘러싼 다양한 분쟁이 발생합니다. 예를 들어 임차인이 갑작스러운 이직으로 다른 지역으로 이사를 해야 한다며 계약 해지를 요청했으나, 임대인이 이를 받아주지 않아 분쟁으로 이어진 사례가 있습니다.

이 경우 계약 기간 중 계약을 종료시키려면 당사자간 해지에 관한 합의가 필요하고, 임대인은 계약해지에 합의해 주는 조건으로 임차인이 새로운 세입자를 직접 구해 임대인에게 연결해 줄 것, 중개보수를 부담할 것을 요구하고 있어 대부분은 임차인이 이 조건을 받아들이고 있는데, 이는 법적 강제 규정은 아니지만 시장에서 흔히 쓰이는 관행입니다.

이는 일종의 조건부 합의해지 또는 기간 전 해지로 인한 손해배상금 청구로 해석될 수 있습니다. 계약 만료 전이라 하더라도 임차인이 중개보수를 부담할 법적 의무는 없으나 임대인도 계약기간이 끝날 때까지 보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문에 계약기간 도중 계약을 해지하고 보증금을 돌려받고 나오려면 임대인과 잘 협의하는 것이 최선이기 때문에 관행처럼 행하여지고 있는 것이지요.

또 다른 사례에서는 임대인이 개인적인 사정으로 집을 매도하려고 하면서 임차인에게 중도 퇴거를 요구했으나, 임차인이 갱신요구권을 행사하여 거부한 경우도 있습니다. 법원은 임차인의 손을 들어주었는데, 이는 계약갱신요구권이 보장되는 상황에서 임대인이 일방적으로 해지할 수 없음을 보여주는 대표적인 사례입니다.

이런 사례들을 통해 알 수 있는 것은 법적 권리와 시장 관행이 충돌할 때, 계약서 조항과 법률 규정을 함께 고려해야 안전하다는 점입니다.

 

4. 계약 해지 시 안전하게 접근하는 방법

아파트 전월세 계약을 해지할 때는 반드시 계약서 조항, 법적 규정, 그리고 실제 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

첫째, 계약서 작성 단계에서 해지 사유와 위약금 조건을 명확하게 기재해 두는 것이 중요합니다. '정당한 사유 없이 중도 해지할 경우 위약금은 보증금의 몇 퍼센트로 한다'식의 조항을 넣으면 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다.

둘째, 실제 해지 상황이 발생했을 때는 무조건적으로 상대방과 대립하기보다 새로운 세입자를 구해 연결해 주는 방식등으로 협의하는 것이 현실적입니다.

셋째, 법률적 분쟁으로 비화될 가능성이 있다면, 주택임대차분쟁조정위원회(「주택임대차보호법」제14조)나 대한법률구조공간 같은 고적 기관을 활용해 조정을 시도하는 것이 바람직합니다.

결국 계약 해지는 피할 수 없는 상황일 수 있지만, 법적 근거와 합리적 조율 과정을 통해 불필요한 손해를 최소화하고 서로 납득할 수 있는 합의점을 찾는 것이 최선입니다.