수도권 135만호 주택공급 확대방안, 시장은 어떻게 반응하고 있는가

" 새 정부가 수도권에 135만 호 주택공급을 추진합니다. 착공 기준 공급 확대가 전세시장. 매매시장에 어떤 파급효과를 주는 전문가 분석과 함께 짚어보겠습니다. "

 

 

2025년 9월, 새 정부가 발표한 「주택공급 확대방안」 은 최근 침체와 불안이 교차하는 부동산 시장에 커다란 파장을 던졌습니다. 이번 대책의 핵심은 단순히 "공급을 늘리겠다"는 선언이 아니라, 수도권에 5년간 135만 호(연 27만 호 기준)를 착공하겠다는 실행력 있는 목표 설정입니다. 전국으로는 총 210만 호에 이르는 물량으로, 우리나라 주택정책 역사상 유례없는 규모입니다.

 

많은 언론이 이 발표를 "초대형 공급 쇼크"라고 표현했지만, 시장의 반응은 단순하지 않습니다. 긍정적인 기대와 동시에 현실적인 우려가 동시에 존재하며, 임대인. 임차인. 투자자 모두가 이 흐름을 어떻게 받아들여야 할지 고민에 빠져 있습니다.

 

그렇다면 전문가들은 이번 공급 확대를 어떻게 바라보고 있으며, 실제로 우리의 임대차 시장과 매매시장에는 어떤 변화가 일어날까요?

이번 글에서는 정부 자료와 시장 동향 보고서, 전문가들의 평가을 종합해 공급 확대방안의 실제 의미와 파급효과를 짚어보겠습니다. 

 

1. 공급 확대의 구체적 내용

정부는 이번 대책에서 다음과 같은 목표를 명확히 제시했습니다.

• 수도권 135만 호, 전국 210만 호 공급
• 기준은 인허가가 아닌 착공 기준

중요한 차별점은 기존의 인허가 기준이 아닌 착공기준을 도입했다는 점입니다. 과거에도 공급 확대방안은 여러 차례 나왔지만, 인허가 단계에서 멈추거나 지연되어 실제 착공과 준공까지 이어지지 못하는 경우가 많았습니다. 이번에는 착공 기준으로 삼아 실제 건설이 진행되는 물량만 반영하겠다는 의지를 드러냈습니다. 

• 공급 방식은 공공택지 개발, 도심 재개발. 재건축, 역세권 고밀도 개발, 유휴부지 활용 등 다변화
• 청년. 신혼부부를 위한 소형. 임대. 분양 혼합형 공급 강화

공급 방식도 공공택지 개발뿐 아니라, 유휴부지 활용까지 포함한다는 내용이며 맞춤형 소형 주택 공급을 강화해 주거 취약 계층을 보호하겠다는 방침도 담겨 있습니다. 

 

2. 전문가들의 시각: 긍정과 한계

• 긍정적 평가 - 불안심리 완화
  
  건국대학교 부동산학과 유선종 교수는 "인허가 숫자만 채우던 과거와 달리 착공 기준으로 잡은 것은 실질적 공급에 가까운 실행력 있는 조치"라고 긍정적으로 평가했습니다. 실제로 최근 7월 8월 부동산 시장 동향 보고서에도 매매거래가 위축과 전세가율이 하락이 뚜렷이 나타났는데, 이는 시장 참여자들이 불안을 크게 느끼고 있다는 증거였습니다. 
  
  이런 상황에서 "앞으로 공급될 물량이 명확하다"는 메시지는 단기적으로 매수자와 세입자 모두의 불안을 덜어주는 효과를 가져올 수 있습니다.
  공급의 로드맵이 분명해지면 단기적으로 매수자와 세입자의 심리가 안정되고, 급등 우려가 줄어들 수 있기 때문입니다.
  
  
• 회의적 평가 - 공급 불균형 우려
  
  자산관리. 컨설팅 전문가 양지영 위원은 "도심 정비사업의 용적률. 건폐율 규제 완화 같은 민간 인센티브가 빠졌다" 며 공공주도 공급만으로는 서울 집값을 안정시키기 어렵다."라고 지적했습니다.
  실제로 8월 시장 보고서에 따르면 서울 핵심지역은 거래절벽 속에서도 매매가격 하방경직성이 강하게 유지되고 있습니다.
  이는 공급이 수도권 외곽 위주로 몰릴 경우, 정작 수요가 집중된 서울 중심부는 여전히 공급 부족과 가격 상승 압력을 받을 수 있음을 의미합니다.
• 현실적 우려 - 실행력 변수
  
  전문가들은 "공공청사, 학교부지 등 유휴부지를 활용한다"는 계획은 긍정적이지만, 주민 수용성. 도시계획 인허가등 지자체 협의. 환경평가등 현실적 절차가 발목을 잡을 수 있다고 지적했습니다
  LH의 재정 건전성, PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 문제 등으로 실제 착공이 얼마나 원활히 이어질 수 있을지 건설업계의 구조적 한계도 실행 속도를 늦출 요인입니다. '계획은 거대하나, 실행력은 변수'라고 경고했습니다.

 

3. 수도권 시장에 미칠 영향

• 전세시장
  2025년 들어 수도권 전세가율은 59% 수준까지 떨어져 2014년 이후 최저 수준을 기록했습니다 (부동산시장 조사분석 여름호). 이는 전세가격이 매매가격 대비 크게 낮아졌다는 뜻으로, 세입자의 보증금 부담은 줄었지만 임대인에게는 보증금 반환 압박이 커지는 상황입니다.
  정부의 공급 확대 발표는 전세 수요자에게 향후 선택지가 늘어날 것이라는 기대감을 줍니다. 하지만 단기적으로는 서울 도심 전세 매물은 여전히 지속될 것으로 보여, 지역별 양극화가 심화될 가능성이 있습니다.
  
  
• 매매시장
  공급 확대 소식은 단기적으로는 매수 심리를 누그러뜨릴 수 요인으로 작용할 가능성이 큽니다. 7월. 8월 보고서에서 나타난 소비심리지수는 이미 보합 내지 하락세로 돌아서고 있었는데, 이번 발표가 매수 대기자들의 관망세를 강화할 것으로 예상됩니다
  다만 강남. 용산 등 "똘똘한 한 채" 선호지역은 여전히 공급이 제한적이어서 선호 현상이 이어질 수 있습니다. 즉, 외곽은 공급 충격으로 조정 가능성이 높고, 도심 핵심지는 가격 방어력이 강한 이중구조가 나타날 수 있습니다.
  
  
• 투자시장
  토지시장 조사에 따르면 수도권뿐 아니라 비수도권도 하강 국면이 이어지고 있습니다. 금리 및 대출 환경이 악화되고 있고 과거 착공 또는 인허가된 물량이 많지만, 완공까지 이어지는 과정에서 비용. 자금 조달 등의 문제로 지연되면서 토지 가격 상승 기대가 줄면서 나타나는 현상으로 이는 대규모 공급 확대 발표와 맞물려 투자 수요를 더욱 위축시킬 수 있습니다. 인프라 예측이 불확실한 지역에서 토지 투자는 더 위험할 것으로 판단되어 "지금은 관망"이라는 기조가 강화되는 셈입니다.
  
  

4. 임대인. 임차인 등 시장 참여자별 시사점

★ 임대인

• 전세보증금의 과도한 책정은 위험: 향후 입주 물량이 늘어날 지역에서는 공실 위험이 커지므로 전세가를 높게 책정하기보다 합리적 수준에서 반전세. 월세로 유연하게 대응해야 합니다.
• 보증보험가입: 전세보증금 반환 사고를 예방하기 위해 보증보험 가입을 적극 활용해야 합니다.
• 장기 임차인 유지: 단기 수익 극대화보다 장기 계약을 통한 안정적 임대 운영이 유리합니다. 

 ★ 임차인

• 합리적 계약 기회 활용: 단기적으로는 도심 전세가격 상승을 경계해야 하지만, 중장기적으로는 공급이 확대되면 신규 입주 물량을 적극 검토해 보는 것이 좋습니다.
• 계약 안정성 확보: 확정일자, 전세보증보험 가입 등 기본 절차를 철저히 준수해야 합니다.
• 정책적 지원 활용: 청년. 신혼부부 대상 주거지원 제도를 병행하면 거주 안정성을 높일 수 있습니다. 

5. 단기 vs 중장기 효과

• 단기적 효과: 시장 불안심리를 완화하고, 매매. 전세 거래가 관망세로 바뀌는 효과가 있습니다.
• 중장기 효과: 실제 입주까지는 3~5년이 걸리므로, 실질적인 가격 안정 효과는 그 이후에 나타나 시차가 존재합니다.
• 리스크: 특정 시기에 입주물량이 몰리면, '입주 폭탄'으로 인한 전세가격 급락. 공실 증가 위험이 발생할 수 있습니다. 

6. 종합적 시사점

• 정부의 이번 공급 확대는 정책 의지와 방향성 측면에서는 분명 긍정적입니다
• 그러나 수요과 공급의 불일치, 실행 속도, 민간 인센티브 부족 등 구조적 한계는 여전히 존재합니다.
• 따라서 시장 참여자들은 단순히 "물량이 늘어난다"는 점만 볼 것이 아니라, 어디에, 언제, 어떤 방식으로 공급되느냐를 세밀히 따져봐야 합니다.

수도권 135만 호 공급은 숫자 자체로는 거대한 규모이지만, 그 실질적 파급력은 정책 실행력, 입지 선택, 민간 참여에 따라 달라질 것입니다.

임대인은 공실 리스크에 대비해 임대조건을 유연하게 운영해야 하고, 임차인은 중장기적으로 늘어날 신규 공급 물량을 활용해 안정적 거주 기회를 잡아야 합니다.

 

이번 공급 대책은 단기적으로는 불안심리를 누그러뜨리는 심리 안정 효과, 중장기적으로는 시장 재편의 분수령이 될 가능성이 큽니다. 즉, 이번 발표는 단순히 "물량 확대"를 넘어, 향후 5년간 부동산 시장의 좌표를 정하는 분기점이라 할 수 있습니다.