아파트 상가 전세권 설정, 언제 꼭 필요한 선택일까? ㅣ보증금 보호

전세권 설정은 아파트와 상가 보증금을 지키는 강력한 보증금 보호 수단이지만, 절차와 비용, 임대인 거부로 현실적 어려움이 많습니다.

언제 전세권이 꼭 필요하고, 어떤 상황에서 고려해야 하는지 사례 중심으로 정리했습니다.

 

전세권, 강력하지만 쉽지 않은 선택

전세권은 임대차 계약에서 보증금을 보호하기 위한 가장 확실한 수단 중 하나입니다. 단순히 임대인과의 약속에 불과한 채권적 전세와 달리, 전세권은 물권으로서 등기부에 기재되는 권리이기 때문에, 소유권이 바뀌더라도 그대로 효력을 유지합니다. 즉, 제삼자에게도 효력이 미치며, 필요할 경우 직접 경매를 신청해 보증금을 회수할 수 있어요.

 

확정일자만으로도 보증금 보호가 가능하지만, 채권자가 임대인의 재산을 선점하더라도, 전세권자는 우선적으로 권리를 행사할 수 있어 훨씬 안전합니다. 

 

문제는 현실적으로 전세권 설정이 쉽지 않다는 점입니다. 임차인이 원한다고 해서 바로 가능하지 않고, 임대인의 협조가 반드시 필요하며, 절차・비용도 만만치 않습니다. 따라서 전세권은 "당연히 해야 하는 권리″라기보다는 특수한 상황에서 선택할 수 있는 최선의 권리라고 이해하는 것이 맞습니다. 

 

왜 임차인이 쉽게 요구하기 어려울까?

1. 임대인의 거부감

전세권은 등기부에 등재해야 하므로 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 반드시 필요합니다.  그런데 임대인 입장에서는 전세권 설정이 꺼려질 수밖에 없습니다.

• 전세권이 설정된 부동산은 담보로서 가치가 떨어져 추가 대출이 어렵거나 불리해짐
• 등기부등본에 전세권이 등재되면, 향후 매매가 어려워질 수 있음
• 임차인이 경매를 신청할 권리를 갖게 되므로, 임대인 입장에서는 큰 부담

이 때문에 현실에서는 임차인이 전세권 설정을 요구하면 임대인이 "다른 임차인을 구하겠다"며 거절하는 경우도 많습니다. 

 

2. 절차와 비용 부담

전세권 설정은 단순히 도장 한 번 찍고 끝나는 것이 아닙니다.

• 등기소에 전세권 설정 등기를 신청해야 하고, 임대인의 인감증명서와 동의서 등이 필요
• 등록세・교육세・등기수수료 등 비용 발생 (보증금의 약 0.24%)
• 보증금이 크면 비용도 수십만 원에서 수백만 원까지 늘어남

임차인 입장에서는 보증금 보호를 위해 추가 비용을 지불해야 하고, 임대인은 등기 부담이 생기니 양쪽 모두 선뜻 나서기 어렵습니다.

 

3. 시장에서의 관행

주거용 아파트 전세계약에서는 대부분 전입신고 + 확정일자로 보증금 보호가 가능하기 때문에 굳이 전세권 설정까지 요구하지 않는 것이 일반적입니다. 즉, 시장의 관행상 임차인이 "전세권을 설정해 달라"라고 요구하면 특수한 경우로 여겨지고, 오히려 계약이 꼬일 가능성도 있습니다.

 

4. 상가(비주거용) 전세권 설정의 필요성

상가건물은 "상가건물임대차보호법(상임법)"이 적용되지만, 이 법은 일정 보증금 이하의 소액 보증금만 보호합니다. 예를 들어 서울은 약 9억 원, 수도권・광역시는 약 7억 원, 그 외 지역은 약 6억 원 이하 보증금까지만 법의 보호 범위에 들어갑니다.

 

문제는 최근 상가 임대차 계약에서 보증금 규모가 이 기준을 초과하는 경우가 많다는 점입니다. 상임법이 적용되지 않는 고액 보증금 계약에서는 대항력과 우선변제권이 제대로 보장되지 않으므로, 전세권 설정이 사실상 필수적이 안전장치가 됩니다. 

 

또한 상임법은 임차인은 계약갱신청구권이나 권리금 회수 기회는 보호하지만, 보증금 반환 문제에서는 한계가 있습니다. 따라서 고액 보증금을  맡기는 상가 계약이라면 반드시 전세권 설정 여부를 검토해야 합니다.

 

토지・창고 등 기타 비주거용 부동산

토지, 창고, 공장 같은 부동산은 상임법의 적용을 받지 않습니다. 그러나 영리를 목적으로 하는 영업활동이 해당 건물에서 실질적으로 이루어졌다면 그 현황과 용도에 비춰 상가임대차보호법 적용 대상에 해당합니다. 단순히 상품의 보관・제조・가공 등 사실행위만이 아니라 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이뤄진다면 상가임대차보호법의 적용 대상인 상가건물에 해당하여 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

공장 창고처럼 수억 원 단위의 보증금이 오가는 계약에서는 전세권 설정이 필수적입니다.

 

전세권 설정을 고려해야 하는 상황

현실적 제약에도 불구하고, 다음과 같은 경우라면 전세권 설정을 적극적으로 검토하는 것이 맞습니다.

 

• 고액 보증금 전세계약, 등기부상 근저당이 이미 많이 잡혀 있는 경우 :
  보증금이 수억 원대라면, 수십만 원 수준의 등기 비용은 충분히 투자할 만한 안전장치가 됩니다.
  
  사례
  경기도 한 아파트에 전세 8억 원으로 계약한 B 씨는 B 씨는 임대인 소유 부동사나에 이미 근저당이 여러 건 잡혀 있다는 사실을 확인했습니다. 단순히 확정일자만으로는 보증금 전액을 지키기 어렵다고 판단해, 전세권을 설정했습니다. 계약 과정은 까다로웠지만, 나중에 임대인의 채무 불이행으로 B 씨는 본인 권리로 경매를 신청해 보증금을 온전히 돌려받을 수 있었습니다.
  
  
• 임대인의 재정 상태가 불안한 경우 :
  임대인의 신용 상태가 불투명하거나, 채무가 의심되는 경우는 전세권 설정이 사실상 필수입니다.
  
  사례
  경기도 용인에서 전세 계약을 앞둔 C 씨는 등기부상에서 근저당 2억 원과 압류 사실을 확인했습니다. 보증금은 3억 원이었는데, 혹시 모를 상황을 대비해 전세권을 요구했습니다. 임대인은 난색을 보였지만, C 씨는 차라리 계약을 포기하더라도 전세권이 없이는 위험하다고 판단했습니다. 결과적으로 다른 집을 찾았고, 몇 달 후 해당 집은 실제로 경매 절차에 들어갔습니다.
  전세권 설정 요구는 결국 올바른 판단이었던 셈입니다. 
  
  
• 상가 계약에서 보증금이 상임법 보호 범위를 초과하는 경우 :
  상가건물임대차보호법은 일정 보증금 이하에서만 우선변제권을 보장합니다. 서울 기준 9억 원을 초과하는 계약이라면, 전세권 없이는 보증금 회수 보장이 불가능합니다
  
  사례
  서울 강남에서 음식점을 하려던 D 씨는 D 씨는 보증금 12억 원에 상가를 계약하려 했습니다. 상임법 보호 범위를 초과했기 때문에, 나머지 3억 원은 법적으로 보호받지 못합니다. 이때 전세권을 설정하면 전액 보호가 가능해지므로, D 씨는 임대인과 협의 끝에 전세권을 등기했습니다.
  
  
• 토지・창고・공장 같은 비주거용 계약 :
  상임법은 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 영업용으로 사용하고 일정보증금 이하에서만 보호되기 때문에 보증금 보호를 위해 전세권 설정을 고려할 수 있습니다.
  
  사례
  E 씨는 지방에서 창고를 전세 2억 원에 계약하려 했습니다. 해당 부동산은 상가도, 주택도 아니어서 법적 보호를 받을 수 없었습니다. 의 전문가의 조언에 따라 전세권을 설정했고, 이후 임대인이 재정난으로 채무 불이행에 빠졌지만, 전세권 덕분에 창고를 직접 경매로 진행해 보증금을 회수할 수 있었습니다. 

 

전세권 설정 절차와 비용, 좀 더 살펴보기

예를 들어 보증금 5억 원의 전세계약에서 전세권 설정을 한다고 가정해 보겠습니다.

• 등록세와 교육세를 합산 약 0.24% → 약 120만 원
• 법무사를 통해 대행하면 수수료가 추가로 30만~50만 원 발생
• 임대인의 동의와 협조 필수
• 등기 완료 후, 등기부등본에 전세권이 기재되면 효력 발생

이렇게 보면 임차인 입장에서는 다소 부담스럽지만, 5억 원 보증금을 지키기 위해 150만 원을 쓰는 것은 충분히 합리적일 수 있습니다. 반면 임대인 입장에서는 담보 가치가 떨어지니 협조를 꺼릴 수 있죠. 결국 계약 과정에서 임차인이 얼마나 강하게 요구할 수 있느냐가 관건이 됩니다.

 

전세권 설정의 장단점

장점

• 보증금 반환 담보력이 대폭 강화됨
• 임대인의 재정 악화나 소유권 이전에도 권리가 유지
• 임차인이 직접 경매를 신청할 수 있어 신속한 권리 행사 가능

단점

• 설정 비용 부담발생
• 등기 절차가 다소 번거로움
• 임부 임대인이 전세권 설정을 꺼려해 계약이 어려워질 수 있음.

 

따라서 전세권 설정은 모든 임차인이 손쉽게 행사할 수 있는 권리는 아닙니다. 임대인의 협조 없이는 불가능하고 관행상 일반 아파트 전세계약에서는 잘 활용되지 않습니다.

그러나 보증금이 크거나, 상임법・주택임대차보호법의 보호 범위를 벗어난 임대차 계약이라면 전세권은 사실상 유일하고 확실한 안전장치입니다. 전세권 설정은 보증금 규모•부동산 종류•임대인 상황에 따라 잘 고려해서 선택해야 합니다.

 

보증금은 세입자의 자산이자 생활의 기반입니다. 안전을 우선시할 것인지, 비용 절감을 우선시할 것인지는 결국 선택의 문제지만, 전세권 설정은 위험을 예방하는 가장 강력한 방법임을 기억합시다.