최근 국토교통부가 '위반건축물 합리적 관리방안'을 공식 발표했어요
이 말이 조금 어렵게 들릴 수 있지만, 쉽게 말하면 '불법 건축물을 어떻게 처리할 것인가'에 대한 정부의 새로운 기준을 세운 거예요.
2025년 국토부 실태조사 결과, 전국 위반건축물 14만 8 천동.
정부는 단속 대신 관리체계로 전환하며, 소규모 주거용 불법건축물 양성화 추진.
강남구는 실제 용적률 상향으로 합법화 모델을 제시했다.
목차
실제현장에선 이렇게 바뀐다.
| 구분 | 변화내용 | 체감포인트 |
| 매수자·세입자 | 위반 여부 조회 가능 | 계약 전 확인으로 피해 예방 |
| 건축주 | 일정 기준 충족 시 합법 전환 가능 | 양성화 기회 확대 |
| 공인중개사 | 건축물대장 확인·설명 의무 강화 | 거래 책임 명확화 |
| 지자체 | 반복 위반자에 대한 강제금 강화 | 행정효율 제고 |
" 내 건물도 양성화 대상인지 건축행정시스템 공식사이트에서 확인해 보세요."
공식사이트 바로가기
전국 실태조사에서 드러난 현실
국토교통부가 올해 발표한 전국 불법건축물 실태조사 결과를 보면, 전국의 위반건축물은 약 14만 8천 동이 '위반건축물'로 확인됐습니다.
전체 건축물의 약 2.4% 수준으로, 생각보다 높은 수치이죠. 이 중 절반 이상이 단독·다가구·다세대 같은 서민 주거용 건축물이었습니다.
특히 서울과 경기 지역에만 전체의 60%가 몰려 있고, 매년 5천~6천 동씩 늘어나고 있습니다.
주된 위반 유형은, 베란다 확장, 옥상 지붕 또는 창고 설치, 방 쪼개기, 무단 증축 등 일상 속에서 쉽게 일어나는 '생활 편의를 위한 작은 불법 시공"이 대부분이었어요.
문제는 이런 건물에서 임차인·매수인 피해가 점점 커지고 있다는 거예요. 위반된 건물임을 모른 채 매매·임대 계약을 체결하는 경우가 많고, 불법 증축 부분까지 보증금·임대료 산정에 포함되면서 임차인 피해가 발생되고 최근에는 실제 붕괴사고로 인명피해까지 발생했습니다.
그런데도 단속 인력은 한정돼 있고, 적발 후에도 원상 복구명령이 제대로 이행되지 않은 경우가 많아서 정부는 '단속으로는 한계가 있다'며 관리 체계 자체를 새로 짜기로 결정했습니다.
정부의 「위반건축물 합리적 관리방안」
국토교통부는 이러한 실태를 바탕으로 「위반건축물 합리적 관리방안」을 새롭게 발표했습니다.
핵심은 '건축규제 완화 (양성화) + 불법행위 예방 + 단속·관리 강화' 세 가지로 요약되는데요
소규모 주거용 건축물, 한시적 양성화 추진
- 단독·다가구·다세대 등 소규모 주택은 일정 조건을 충족하면 한시적 합법 전환을 허용한다는 것입니다.
한마디로, 작은 불법 증축이라도 '합법 건물'로 인정받을 기회가 생긴다."는 의미예요.
단, 구조 안전성·일조권·주차공간 등 기준은 충족해야 합니다. - 2026년 '특정건축물 정리법' 제정 목표로 추진 중에 있습니다.
새로운 불법 발생 방지 장치 도입
- 건축물 사후점검제: 준공 후 1년 내 위반이 많아 사용승인 후 일정 기간 뒤 다시 점검
- 건축물 성능확인제: 전문가가 정기적으로 상태 평가
- 위반건축물 조회 서비스 신설 예정: 누구나 건물의 위반 여부를 쉽게 확인 가능
- 공인중개사법 개정: 거래 시 건축물대장 위반 여부 반드시 설명해야 함.
반복 위반에 대한 강력한 제재
- 이행강제금 반복 부과로 시정될 때까지 제재
- 불법 시공 유도자 (무등록 시공업자) 처벌 강화
- AI 항공사진 감시체계 도입으로 전국 단위 상시 점검
단속이 아닌 '관리 체계'로의 전환
정부는 이번 방안을 통해 '불법건축물'을 더 이상 처벌의 대상이 아닌, 관리의 대상으로 본다고 밝혔습니다.
"생활형 불법까지 모두 처벌만으로 해결하기 어렵다. 구조적 문제는 제도와 시스템으로 바로잡겠다."
- 국토교통부 건축정책과 관계자
이는 건축행정을 '사후 단속' 중심에서 '예방과 관리 중심'으로 바꾸겠다는 선제적 조치의 일환입니다.
서울 강남구의 사례로 본 '양성화 현실화'
서울시는 2025년부터 제2·3종 일반주거지역의 용적률을 50% 상향한 조례를 시행하면서 이 범위 안의 위반건축물 약 1,700여 건을 대상으로 양성화 절차를 개시했습니다.
이 조치는 3년 한시 적용으로, 조례가 허용하는 용적률 상한선 안에서 구조적·법적 기준을 충족하는 건물에 한해 합법화가 가능하도록 했습니다.
즉, 단속의 완화가 아니라 제도적 기준을 조정해 실질적인 해법을 제시한 첫 모델이라고 볼 수 있습니다.
" 내 건물도 양성화 대상인지 정부24 공식사이트에서 지금 바로 확인해 보세요."
이번 정책으로 인해 앞으로는 거래 전 위반 여부 확인이 가능해져 매매·임대 거래 위험이 크게 감소될 것이며, 양성화로 합법 전환 시 담보가치·대출 접근성이 개선되어 자산가치가 회복됩니다.
그리고 불법에 대한 감시와 정당한 정비를 병행함으로써 건축문화의 체질 개선과 함께 시장 거래 투명성과 주거 안정성까지 기할 수 있어 상당히 의미 있는 시장의 변화가 예상됩니다.