1015부동산대책 서울 전역 경기 일부 규제지역 지정, 시장은 다시 식을까?

 

2025년 10월 15일 정부는 서울・경기 남부 일부 지역의 주택가격 급등, 과열 양상 우려에 대한 조치로 "주택시장 안정화 대책" 발표.

금리인하 기조와 풍부한 유동성으로 상승압력 가시화되어 주거 안정 대책 필요
서울 전역, 경기 일부 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제지역 지정
주담대 및 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 등 대출 ・ 단속 강화

 

 

 

 

 

「 대출은 더 조이고, 거래는 더 까다롭게!  '1015 부동산 대책은 '투기 수요 차단•시장 속도 조절' 」

 

 

목차

• 규제지역은 어디?
• 규제지역에서는 무엇이 달라지나?
• 규제지역 유형 알아보기
• 시장반응과 시각

 

규제지역은 어디?

 

지난 6.27 대책 발표 후 규제지역인 강남, 서초, 송파, 용산의 상승세는 축소되었으나 이미 퍼진 상승세의 온기는 규제지역 강남 3구, 용산 주변을 자극해 8월 말부터 강남권에 인접한 경기남부 지역과 서울 비규제지역 전역으로 확산되어 집값 급등 조짐이 보이기 시작했습니다.

장기적인 공급부족의 우려가 쌓여 실수요자의 주택 매수 심리를 자극했기 때문인데요.

 

25. 10. 15 지정된 규제지역은 「조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역」 세 가지를 동시 지정

 

출처: 국토교통부

 

 

 

정부는 주택가격 급등과 투기 수요 차단을 위한 선제적 조치로  강남권 기 규제지역 4곳을 비롯해 서울 자치구 25곳 전역, 경기 남부 12곳에 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역을 추가지정한다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

공급이 부족한 상태에서 주택을 매수하려는 실수요자도 차단한다는 조치라고 비판하는 목소리로 많은데요.

그동안의 많은 경험으로 인해 우리는 규제지역을 비켜난 지역에 이미 상승세를 탄 매수 심리가 작용할 것이라는 것을 충분히 예상할 수가 있습니다. 

이른바 풍선효과라고 하죠.  

 

풍선효과를 막기 위해서 넓은 지역을 규제지역으로 묶어 놓은 것 같은 느낌이 들지만 부동산 열기가 달아오르면 규제지역 인접지역으로 그 온기가 퍼져나가 주변지역 부동산 가격도 상승하는 결과를 낳기도 합니다. 

 

이번 조치로 눈에 띄는 지역은 인기지역이지만

이번 규제를 피해 간 동탄신도시, 용인시 기흥, 부천시, 성남시에 인접한 경기도 광주시, 군포시, 수원시 권선구, 안양시 만안구, 경기도 구리, 고양시 덕양구등으로

공급이 부족한 상태에서 이 지역은 대출 제재나 세금 제재가 없기 때문에 이 지역 부동산 시장의 열기를 가늠해 볼 수 있습니다.

 

정부는 이번 대책으로 주택시장을 모니터링하여 그래도 안정화가 안 될 때에는 부동산 관련 세금을 더 많이 부과하는 등의 추가적인 조치를 하겠다고 예고하기도 한 상태입니다. 

 

 

규제지역에서는 무엇이 달라지나?

 

 

 

① 대출규제 : 대출한도가 많이 낮아져요

 

• 주택담보대출 (LTV) : 25.10.16일부터 효력 발생
  
  ♂ 무주택자 (처분조건부 1 주택 포함) 40%, 유주택자 0%
  
  ♂ 주담대 최대한도 (6개월 이내 전입의무)
  
   - 기존: 수도권과 규제지역 6억 원으로 제한
   - 변경: 주택가격 (시가)에 따라 차등
  
      15억 원 이하 : 6억 원   
      15억 원 초과 25억 원 이하 : 4억 원
      25억 원 초과 : 2억 원
  
  ♂ 생애최초 70% + 6개월 이내 전입의무
    - 생애최초 디딤돌 대출은 1개월 이내 전입 의무
  
  ♂ 생활안정자금 : 1 주택자 1억 원 한도, 다주택 금지
  
  
• 전세대출
  
  ♂ 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
  ♂ DSR 적용 (25.10.29 시행) - 1 주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출 시 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영
  ♂ 전세대출 보증비율 80%로 강화 (비수도권 90%)
  ♂ 1 주택자 전세대출 한도 2억 원 일원화
  
  
• 신용대출
  
  ♂ 1억 원 초과 신용대출 차주는 대출실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택구입 제한
  
  
• 사업자의 주택구입목적 사업자 대출(주담대) 제한
  
  

② 세제

• 다주택자 취득세, 양도소득세 중과 및 장특공제 전면 배제
• 양도세 1세대 1 주택 비과세요건 2년 보유 및 2년 거주
  
  

③ 전매제한

• 주택- 수도권 3년, 지방 1년
• 오피스텔- 1년 (100실 이상 건축물은 계약체결일~소유권이전등기일까지 1년)
  
  

④ 그 외 청약 자격 요건, 정비사업 주택공급, 재당첨 제한, 조합원 지위양도 제한

 

⑤ 토지거래허가구역의 실거주 의무

• 아파트와 연립·다세대 주택 (동일 단지 내에 아파트가 1개 동 이상 포함된 곳으로 이번 대책으로 허가대상 추가 지정)으로
• 취득일로부터 2년간은 실거주해야 하므로 임대 불가 (내외국인 모두 적용)
• '25.10.20부터 효력이 발생하며 26.12.31일까지임
• 비주택담보대출 LTV도 70% → 40%로 강화

국토부 보도자료 자세히 보기

 

 

규제지역 유형 알아보기

 

 

 

• 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역
  
  - 서로 다른 규제 유형이나 사실상 3단계 규제처럼 활용됩니다.
  - 투기지역은 투기과열지구에 포함되고, 투기과열지구는 조정대상지역에 포함되는 구조.
  - 조정대상지역이 가장 약한 규제, 조금 더 강화된 규제가 투기과열지구, 가장 강한 규제가 투기지구입니다.
  
  
• 투기과열지구: 집값 상승률이 높고 투기적 수요가 많은 지역에 지정
  
  
• 조정대상지역: 추가 과열이 우려되는 지역에 지정
  
  
• 두 지역 모두 대출∙세제∙청약∙전매제한 규제가 적용되고 투기과열지구는 정비사업 조합원 지위양도 제한 등 추가 규제가 적용
  
  
• 토지거래허가구역
  
  토지거래허가제 (토허제)의 경우 부동산 거래 시 시장, 군수, 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다.
  허가를 받지 못하면 계약은 무효가 됩니다. 
  원래는 특정 지역을 개발할 때 땅 투기를 막기 위해 적용되는 제도인데 몇 년 전부터 집값 안정을 위해 서울 강남권 등 일부지역에서 활용되었습니다. 

 

시장반응과 시각

 

정책 발표 직후 시장은 빠르게 반응했는데요. 매수자는 대출 규제 강화로 관망세로 돌아서고, 매도자는 상승 분위기에서 가격은 유지하고 싶어 하기 때문에 거래는 위축되어 단기 과열은 진정되는 양상입니다. 

이번 규제로 세입자 보증금을 활용하여 비교적 적은 돈으로 집을 살 수 있는 갭투자도 불가능해졌고 대출도 많이 받을 수도 없게 되어서 거래 자체가 어려워졌기 때문입니다.

 

심리 진정 효과는 분명히 있지만 공급이 부족한 이상 사람들은 여전히 집을 사고 싶어 하기 때문에 매수 열기는 잠시 식었다가 다시 오르는 패턴이 반복될 수도 있습니다. 

 

 

 

 

 

또한 실거주 요건 때문에 전세를 놓을 수 없기 때문에 전세 매물은 감소하고 전세가가 급등할 거라는 전망도 나오고 있습니다. 높은 전세가는 수도권•규제지역에서 전세대출을 받기 어려운 임차인에게 월세 선호 현상을 초래해 월세시장이 폭등할 요소도 존재합니다.

 

시장은 '관망기'에 들어섰는데요. 거래는 줄겠지만 가격은 쉽게 떨어지지 않을 것이고, 매수 심리가 잠시 진정된 것뿐 실수요는 유지되고 있기 때문에 정책 효과는 단기에 그칠 것이라는 해석이 많은데 정부의 진짜 의도는 '집값을 내리겠다'보다는 '속도를 늦추겠다'라는 의도가 아닐까 생각됩니다.