아파트 전월세 계약, 보일러.배관 수리비 분쟁을 예방하는 방법

「민법」 제623조: 임대인은 임차인으로 하여금 목적물을 사용, 수익 할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다. 이때 임대인의 유지, 수선의무는 목적물의 통상의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하여 주면 족하다. (대판 1996.11.26, 96다 28172)

 

아파트 전월세 계약에서 의외로 많은 분쟁이 발생하는 부분이 바로 보일러, 급수관, 난방 설비 등 주요 시설의 수리비 부담 주체입니다. 계약 체결 당시에는 대수롭지 않게 넘어가지만, 실제로 고장이 발생하면 수백만 원대의 비용이 발생하기도 하죠.

그렇다면 법적으로는 누가 비용을 부담해야 할까요? 또, 세입자와 집주인이 분쟁을 최소화하려면 어떤 대비가 필요할까요?

 

 

1. 법에서 정한 임대인의 의무

민법 제623조는 "임대인은 목적물을 사용. 수익 하게 할 적극적 의무를 부담한다."라고 규정합니다. 즉 임대인은 집을 빌려주는 것에서 그치지 않고 계약의 종료 시까지 세입자가 정상적으로 생활할 수 있도록 통상 사용에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 

 

따라서 전기 배선, 급수관, 보일러, 난방설비처럼 주거의 기본 기능을 담당하는 시설, 즉, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 보일러 수선 같은 대규모의 수선은 임대인이 수리하거나 교체해 주어야 한다는 것이 원칙입니다.

2. 판례 경향: 임대인 vs 임차인

실제 법원은 상황에 따라 다음과 같이 판단을 내려왔습니다.

• 임대인 책임으로 본 경우
  - 보일러 고장이 노후화나 기계적 결함으로 발생했다면 임대인이 교체 비용을 부담해야 한다는 판결.
  - 급수관이나 배관 파열처럼 정상적인 생활 자체가 불가능한 경우에도 임대인 수선의무로 인정.
• 임차인 책임으로 본 경우
  - 임차인이 관리 소홀로 보일러가 동파되거나, 무리한 사용으로 설비가 고장 난 경우에는 임차인이 수리비를 부담.
  - 즉, 임차인의 부주의가 직접적인 원인일 경우에는 예외적으로 임차인 책임을 묻는 것입니다. 
  - 그리고 별 비용을 들이지 아니하고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 정도의 것 (소규모 수선의무, 소모품의 교체비용)은 임대인에게 수선의무를 부담하지 않습니다.

정리하면, 시설 자체의 노후. 결함은 임대인, 임차인의 과실과 사소한 정도의 수선, 교체비용은 임차인이라는 틀로 이해하면 됩니다.

3. 계약서에 어떻게 반영할까?

많은 사람들이 "주요 시설 교체비용은 임대인 부담"이라고 단순하게 기재하곤 합니다. 하지만 이렇게만 써놓으면 애매한 상황이 생깁니다.

 

예를 들어, 보일러가 고장 났을 때 임대인은 "사용 중 과실이 원인일 수 있다"라고 주장할 수 있고, 임차인은 "노후로 인한 고장"이라고 맞설 수 있습니다. 결국 분쟁이 길어질 수 있죠.

 

따라서 실무적으로는 이렇게 구체화하는 것이 바람직합니다.

• 주요 시설의 유지. 교체는 원칙적으로 임대인이 부담한다.
• 다만, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 고장. 파손은 임차인이 부담한다.
  - 이 경우 대부분 임대인이 수선, 수리해 주고 손해배상 청구하며 보증금에서 공제합니다.
• 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인에게 전가하는 특약은 소규모의 수선의무에 한하고 건물의 주요 구성 부분에 대한 수선은 특약으로 면제할 수 없는 것으로 임대인의 수선의무는 여전히 존재합니다.

4. 임차인이 반드시 체크해야 할 부분

세입자라면 입주 전후로 아래 사항을 꼭 확인하는 것이 좋습니다

• 입주 전 확인
  - 보일러 작동 여부, 온수 공급, 난방 기능 점검
  - 수도 누수 여부 확인
  - 전기 차단기, 배선 상태 확인
• 입주 후 관리
  - 동절기 보일러 동파 방지 조치
  - 누수 발생 시 즉시 임대인 통보
  - 증거 확보(사진, 영상) 후 수리 진행

특히, "증거 확보"는 나중에 분쟁이 발생했을 때 자신을 보호할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

5. 실제 분쟁 사례에서 배우는 교훈

현실에서는 이런 사례가 많습니다.

• 사례 1: 겨울철에 보일러가 고장 났는데, 임차인이 자체적으로 교체 후 임대인에게 비용을 청구했으나, 임대인은 사전 통보가 없었다는 이유로 거절한 경우 -> 법원은 임대인의 수선의무를 인정했지만, 임차인의 사전 통보 부족을 지적함.
• 사례 2: 세입자가 보일러 관리 소홀로 배관이 얼어 터진 경우.-> 임차인의 과실로 판단되어 임차인이 수리비를 부담.

이처럼 법원은 사전 통보와 과실 여부를 매우 중요하게 보고 있습니다. 따라서, 고장이 발생하면 즉시 임대인에게 알리고 합의 후 조치를 취하는 것이 최선입니다. 

6. 분쟁 예방을 위한 현명한 태도

결국 아파트 전월세 계약에서 중요한 것은 법적 원칙에 기반한 합리적인 합의입니다.

무조건 임대인에게만 부담을 전가하거나, 반대로 임차인에게 과도한 책임을 지우는 방식은 장기적으로 갈등을 키울 수밖에 없습니다.

 

임대인은 "기본 주거시설은 자신의 책임"이라는 점을 인정하고, 임차인은 "부주의로 발행한 문제는 본인의 책임"이라는 원칙을 이해하는 것이 바람직합니다.

마무리

아파트 전월세 계약에서 보일러. 급수관. 난방기기 등 주요 시설의 수리비 부담은 분쟁의 단골 주제입니다. 법과 판례의 흐름은 명확합니다.

 

★ 시설 자체의 결함은 임대인! 임차인의 과실은 임차인!