아파트 전월세 계약기간과 갱신 규정의 실제 적용

아파트 전월세 계약을 체결할 때 가장 기본이자 핵심이 되는 요소가 바로 '기간'입니다. 계약기간은 단순히 집을 몇 년 동안 빌려 사느냐의 문제가 아니라, 보증금 반환, 계약 갱신 여부, 임차인의 안정성 등과 직결됩니다. 법에서는 기간에 대해 여러 장치를 마련해 두고 있으며, 이를 임대인과 임차인 모두가 제대로 이해해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 

 

이번 글에서는 전세는 점차 줄어들고, 월세 또는 반전세로 넘어가 계약기간과 갱신 규정의 법적 의미가 더욱 중요해진 시장의 변화에서 「주택임대차보호법」과 「민법」을 토대로, 아파트 전월세 계약기간과 갱신 규정이 실제로 어떻게 적용되는지 심화적으로 살펴보겠습니다.

 

 

1. 계약기간의 법적 최소 보장
   - 주택임대차보호법의 기본 원리

 

주택임대차보호법(이하 주임법) 제4조 제1항은 "주택임대차의 존속기간은 2년으로 본다."라고 규정하고 있습니다. 이는 계약서에 1년, 6개월 등 더 짧게 적혀 있더라도 임차인이 원하면 2년 동안 거주할 수 있다는 의미입니다.

 

예를 들어 임대인이 "1년만 계약해 주겠다."라고 조건을 내세워 임차인이 동의했다고 해도, 임차인이 만료시점에 "나는 더 거주하겠다고"라고 주장하면 법적으로 2년이 인정됩니다. 이러한 규정은 계약의 자유를 일정 부분 제한하지만, 주거 안정이라는 공익적 목적을 우선시하기 위해 마련된 장치입니다.

 

반대로, 임차인이 자발적으로 1년만 살고 나가겠다고 하면 그 선택은 존중됩니다. 즉, 임대차 기간 단축의 효력은 임대인에게는 미치지 않지만 임차인에게는 유효하게 작용하는 구조입니다. 「민법」의 특별법으로 제정된 「주택임대차보호법」이 훨씬 더 강하게 적용되며, 주거 안전의 기초가 되고 있습니다.

 

2. 묵시적 갱신
   - 조용히 지나쳐도 2년 연장

 

계약기간이 끝났는데도 임대인과 임차인이 별다른 의사표시 없이 계속 거주를 이어간다면 '묵시적 갱신'이 발생합니다. 주임법 제6조 제1항은 이를 명시하면서, 묵시적 갱신 시 계약기간은 다시 2년으로 간주됩니다.

 

실제 현장에서는 이런 경우가 흔합니다. 임차인이 '한두 달만 더 살겠다.'라고 말하고 보증금을 그대로 두는 경우, 임대인은 이를 임시 연장 정도로 생각할 수 있습니다. 그러나 법적으로는 임대인의 명시적 거절의사표시가 없었다면 새로운 2년 계약이 성립합니다.

 

따라서 임대인이 갱신을 원하지 않는다면, 반드시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면이나 확실한 방식으로 거절 의사를 전달해야 합니다. 이 절차를 지키지 않으면 법원은 임차인의 권리를 인정해 버립니다. 실제로 분쟁이 발생했을 때, "구두로 이야기했다"는 주장은 입증이 어려워 패소 가능성이 높습니다.

 

또한 임차인이 한번 더 연장해서 살겠다고 할 경우 정확히 계약갱신청구권이라는 표현을 해야 계약갱신청구권이 인정되는 것이므로 별도로 갱신 청구권을 사용한다는 표현이 없다면 임차인의 계약 갱신 청구권은 존재하는 것입니다. 그러므로 계약갱신 청구권 행사 시 명확한 의사표시를 나타낼 수 있도록 계약서를 작성해서 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.

 

3. 계약갱신청구권과 갱신 거절 사유
   - 2020년 개정법의 영향

 

2020년 7월 개정된 주임법으로 계약갱신청구권이 도입되면서 임차인의 거주 안정성은 더욱 강화되었습니다. 임차인은 한 차례에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

 

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 대표적 사유
 - 「주택임대차보호법」제6조의 3 [계약갱신 요구등]

1. 임차인이 '2기'의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우
2. 임차인이 임대인 동의 없이 전대하거나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 실제 거주하려는 경우
4. 건물이 철거. 재건축 예정인 경우 (단순 계획이 아니라 인허가 절차가 진행된 상태여야 함.)

판례의 태도를 살펴보면 법원은 임대인의 사유가 '실질적이고 구체적인지'를 중점적으로 따집니다. 예컨대 "재건축을 계획 중"이라고 주장했으나 인허가 절차가 시작되지 않은 경우, 법원은 갱신 거절 사유로 인정하지 않았습니다. 반면, 관리처분계획 인가가 확정된 재건축 단지라면 유효한 사유로 본 바 있습니다.

 

즉, 임차인은 막연한 주장을 근거로 거절당하지 않을 권리가 있고, 임대인은 구체적이고 법이 정한 요건을 충족해야만 거절할 수 있습니다.

 

4. 실제 사례로 본 계약기간과 갱신 분쟁

 

실무에서는 기간과 갱신을 둘러싼 분쟁이 빈번합니다.

 

예를 들어 A 씨는 전세 계약서에 '1년 계약'이라고 명시했지만 만료 시점에서 계속 살고 싶어 했습니다. 임대인은 '계약서에 분명히 1년이라고 되어 있으니 나가라'라고 주장했지만, 법원은 주임법을 근거로 A 씨의 2년 거주권을 인정했습니다. 이 사례는 계약서 문구보다 법률 규정이 우선한다는 점을 명확히 보여줍니다.

 

또 다른 사례로 B 씨는 B 씨는 계약 만료 후 임대인과 아무런 합의 없이 계속 거주했는데, 임대인이 몇 달 뒤 "이제 나라라"고 요구했습니다. 그러나 법원은 주임법 제6조에 따라 묵시적 갱신이 성립했다고 보았고, B 씨는 추가로 2년간 거주할 권리를 확보했습니다.

 

이처럼 법은 임차인의 거주 안정성을 보호하는 방향으로 강하게 작동합니다. 임대인 입장에서는 법의 틀을 정확히 이해하지 않으면 보증금 반환이나 새로운 임차인 모집 계획이 꼬일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

5. 임대인과 임차인을 위한 시사점 - 「주택임대차보호법」의 [주거용 건물의 임대차]

• 임차인
  임대차 계약서에 기간이 짧게 적혀 있어도 최소 2년은 보장됩니다. 또한 갱신요구권을 통해 최장 4년까지 안정적으로 거주할 수 있습니다. 따라서 계약 만료가 다가오면 반드시 기간 내에 서면으로 갱신 의사를 명확히 전달하는 것이 중요합니다. 
• 임대인
  계약 만료 시점을 철저히 관리해야 하며, 갱신을 원치 않는 경우 법정 기간에 맞춰 서면으로 통보해야 합니다. 또한 '실거주'나 '재건축'등 갱신 거절 사유를 주장할 때는 구체적인 증빙 자료가 필요합니다. 이를 준비하지 못하면 분쟁에서 불리해질 수 있습니다.

맺음말

아파트 전월세 계약에서 '기간'은 단순한 숫자가 아니라 권리와 의무의 기준점입니다. 주택임대차보호법은 임차인의 안정성을 최우선으로 보장하며, 법원 역시 그 취지를 충실히 반영합니다. 따라서 임차인은 법이 제공하는 최소 보장과 갱신권을 활용해 안정적인 거주를 이어갈 수 있고 임대인은 법적 절차를 준수함으로써 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.

 

계약기간과 갱신 규정을 제대로 이해하는 것, 이것이 바로 아파트 전월세 계약에서 가장 중요한 안전장치라고 할 수 있습니다.