아파트 전•월세 계약 절차 가이드 | 확정일자•등기부등본•보증금 보호

아파트 전세 월세 계약은 대부분의 사람들이 인생에서 한 번 이상 반드시 거치는 과정이에요. 직장을 옮기거나, 새로운 신혼집을 구하거나, 자녀의 학군을 고려해 이사를 할 때 가장 먼저 부딪히는 문제이기도 하고요. 하지만 많은 사람들이 계약 절차를 충분히 숙지하지 않은 채 서둘러 계약을 진행하다가 전세 사기, 보증금 미반환, 불법 중개로 인한 분쟁을 겪는 사례가 적지 않습니다.

 

특히 최근 몇 년간 사회 문제로 떠오른 '깡통전세' 사례는 수천만 원에서 수억 원에 달하는 세입자의 보증금을 한순간에 날릴 수 있다는 점에서 경각심을 주고 있는데요. 그렇다면 세입자와 임대인 모두가 안전하게 거래할 수 있는 아파트 전월세 계약 절차는 어떻게 진행되어야 할까요? 이 글에서는 실제 부동산 현장에서 공인중개사들이 가장 중요하게 강조하는 절차들을 '단계별로 총정리'해보았습니다.

 

 

1단계.  계약 전 사전조사 : 아파트 시세•입지•서류 확인

1) 시세 조사

• 매매가 대비 전세가 비율 (전세가율)이 높은 매물은 매매가가 하락하거나 경매 시에 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다. 깡통 전세의 위험이 있으니 적정 전세가율을 확인하세요.
  - 깡통 전세 : 집값이 전세가격보다 낮아져 집을 팔아도 전세 보증금을 돌려줄 수 없는 상태를 의미합니다
• 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래 내역을 반드시 확인해서 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.
• 네이버 부동산, 직방, 다방 등 온라인 플랫폼에서 제시되는 가격은 '호가'일 가능성이 크므로 실제 거래가와 비교해야 합니다. 
• 주변 중개업소를 직접 방문하면 현재 수요, 공급 상황과 거래 분위기를 보다 정확히 파악할 수 있습니다.

2) 계약 당사자 신원확인

• 등기부등본의 소유자와 계약서상 임대인 일치 여부를 확인해야 합니다. 대리인일 경우 위임장과 인감증명서는 반드시 확인하고 집주인과 가족이라 주장해도 반드시 서류 확인을 해야 합니다. 
• "전세사기"의 상당수가 소유자가 아닌 제삼자와 계약한 경우에서 발행하고 있어요.
• 운전면허증 진위확인 「교통민원24」 , 주민등록 진위확인 「정부 24」

3) 등기부등본 확인

• 근저당권 설정여부 : 은행 대출이 많은 경우 보증금 미 반환 위험이 증가하므로 전세 계약 시에는 등기부상 근저당 총액(선순위 채권)과 전세 보증금이 아파트 시세를 초과하지 않는지 반드시 확인해야 합니다.
• 압류, 가압류, 가처분, 경매 개시 여부 확인
• 소유권 변동 가능성 : 매매 계약 중인지 여부 확인
• 계약 전에는 최신 등기부 등본(발급 1~2일 이내)을 열람해야 안전합니다. (인터넷등기소)

4) 임대인의 세금 체납 여부 확인

• 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 임대인에게 요청하여 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 계약 체결 후에는 임대인 동의 없이도 미납국세, 지방세 열람이 가능합니다.
• 온라인 발급 저장 : 「홈택스」, 「정부 24」

2단계.  조건 협의: 보증금•월세•기간•특약•조율

1) 보증금과 월세 산정

• 전세: 보증금 전액만 납부, 월세 없음
• 반전세: 일정 보증금 + 소액 월세
  - 반전세: 전세금 중 일부를 일정한 비율에 따라 매달 월세로 납부하는 방식
• 월세: 소액 보증금 + 매월 월세 납부
• 자금여력, 대출 가능성, 소득 구조에 따라 최적의 방식을 선택해야 합니다.

2) 보증금 지급 방식

• 가급적 집주인 명의 계좌로 송금하세요. 현금 지급이나 제삼자 계좌 송금은 위험합니다.
• 계약금 -> 중도금 -> 잔금 순차 지급 시 영수증 보관은 필수입니다.

3) 계약기간

• 주택임대차보호법상 기본은 2년 계약입니다. 다만 임대인•임차인 합의로 1년 단위 혹은 3~4년 계약 가능
  - 최단기간 2년 보장
  - 주택임대차 기간을 당사자가 1년으로 약정한 경우, 임차인은 2년을 주장하거나 1년을 주장할 수 있는 선택권이 있지만 임대인은 약정한 1년을 주장할 수 없습니다. 「민법 제4조①항, 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.」
• 임차인은 계약갱신청구권을 통해 최소 4년까지 거주할 수 있는 권리 보장, 계약 갱신 거절 사유 (집주인 실거주 등) 확인

4) 특약조항

• 전세자금대출 불가 시 계약 해제 조항
  - 주택 상태(불법, 무허가 주택여부 확인), 주택시세 확인(KB시세, 공동주택가격), 선순위권리관계(근저당말소 또는 감액조건)등을 사전에 확인해서 전세자금 대출 실행 불가로 계약이 해제되지 않도록 대출 가능 여부를 확인하고 계약하는 것이 더욱 중요합니다. 
• 수리 의무 주체 명시(임차인의 수리 의무 범위), 원상복구 범위, 중도 해지 조건, 반려동물 허용 여부, 주차장 사용등은 반드시 계약서 특약에 기재해야 합니다.
• 단순 구두 약속은 분쟁 시 증거 능력이 없으므로 반드시 계약서에 명문화해야 합니다.

3단계. 계약 체결: 계약서•계약금•확정일자

1) 계약서 작성

• 권리보장 특약이 명시된 국토교통부 표준임대차계약서를 사용하는 것이 가장 안전합니다. 주택임대차 표준 계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
  - 전세보증금 보다 선순위의 담보권 설정 금지 특약 명시
• 안심 전세 앱으로 임대인 보증 사고 이력 조회가 가능해졌습니다. 임대인의 「HUG 전세금반환보증 가입 주택 보유 건수」, 「보증 금지 대상 여부」, 「최근 3년간 대위변제 발생건수」를 계약 당일에 볼 수 있으니 요청해서 전세 사기 위험을 방지합니다.
• 주소, 면적, 계약 기간, 보증금, 월세, 관리비 부담 주체, 특히 미납 관리비 승계 여부를 반드시 확인하여 미납된 관리비가 없는지 확인
• 세입자가 중도 퇴거 시 위약금 규정

2) 계약금 지급

• 통상적으로 보증금의 10%를 계약금으로 납부합니다.
• 반드시 계좌이체로 송금하여 금융 기록을 남기고 영수증 또는 입금 확인증을 보관합니다.

3) 확정일자 

• 주민센터에서 임대차계약서에 확정일자를 부여받습니다. 확정일자는 잔금 후 전입신고와 같이 병행되어야 세입자의 보증금이 법적으로 보호됩니다.
• 주민센터나 온라인 정부 24에서 간단히 처리 가능.

4단계. 잔금 지급과 입주

1) 잔금 지급 전 권리관계 변동 확인

• 잔금을 치르기 직전 다시 등기부등본을 발급받아 추가 근저당이나 압류가 설정되지 않았는지 확인합니다. 또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.

2) 열쇠 인도

• 잔금 지급과 동시에 아파트 열쇠와 관리비 정산 내역, 각종 시설물 인도 확인을 받습니다.

3) 전입신고

• 「주민등록법」 제11조에 따른 의무사항으로 입주 즉시 전입신고 (전입 후 14일 이내에 신고)를 하고 대항력을 확보합니다. 
  - 대항력: 계약관계의 당사자가 아닌 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임차권의 존재를 제삼자에게 명백히 인식할 수 있게 공시하는 방법으로 마련된 것이 '주민등록'(전입신고)이므로 전입신고는 매우 중요합니다. 
  - 주민센터 방문 신고 또는 정부 24에서 온라인 신고

5단계. 거주 중 관리: 관리비•수리•분쟁•예방

1) 관리비

• 관리비 고지서를 꼼꼼히 확인하고, 난방비•수도세•공용 관리비 등 항목별 사용 내역을 반드시 확인해야 합니다. 

2) 수리 의무

• 임차인의 고의나 과실로 발생한 하자는 임차인이 수리합니다.
• 건물 노후화로 인한 하자나 자연 마모는 임대인이 부담합니다.

3) 분쟁 예방

• 층간소음•반려동물•주차 문제 등은 계약 전 특약에 명시해야 갈등을 줄일 수 있습니다.

6단계. 계약 종료: 원상복구•보증금 반환

1) 원상복구

• 벽지, 장판 등은 통상 임차인이 복구하지만, 자연 마모는 임대인이 부담합니다
• 분쟁 소지를 줄이기 위해 입주 전 사진을 찍어두면 좋습니다.

2) 보증금 반환

• 임대인은 퇴거일에 보증금을 반환해야 합니다.
• 보증금 반환이 지연되면 임차인은 "내용증명 발송 -> 지급명령 신청 -> 소송" 절차를 밟을 수 있습니다.

3) 전세 보증보험 활용

• 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 전세 보증금 반환 보증에 가입하면 안전합니다. 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입합니다.
  - 주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 

🔳 정리하면

• 계약 전에는 "시세 조사 + 등기부등본 확인"
• 계약 중에는 "계약서 특약 + 계약금 안전 송금  + 확정일자"
• 입주 후에는 "전입신고 + 보증금 보호 장치 (전세금 반환 보증)"
• 계약 종료 시에는 "원상복구 + 보증금 반환 확인"

이 네 단계를 꼼꼼히 챙겨야만 불필요한 위험에서 벗어나 안전한 임대차 생활을 할 수 있어요. 특히 임차인이라면 확정일자, 전입신고, 전세보증보험 이 세 가지를 반드시 기억해야 하고 임대인이라면 투명하고 명확한 계약으로 신뢰를 구축하는 것이 장기적으로 안정적인 임대차 관계를 만드는 비결입니다.