아파트 전세 계약 전 필수 체크 - 전세보증금 안전 확보와 리스크 관리

 

아파트 전세 계약을 앞둔 임차인에게 가장 중요한 것은 단연 전세금 반환의 안정성입니다.  단순히 보증보험을 가입한다고 해서 모든 위험이 사라지는 것은 아니지만 물건이 전세보증보험 가입이 가능한 지의 여부 확인은 계약 체결 전에 따져보는 게 아주 중요합니다.

 

 

시세와 등기부등본을 확인하고 주택을 잘 판별했다 하더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있으니까요. 이어서 계약금과 잔금 지급 시점, 대출금 입금 일정까지 종합적으로 고려해야 실제로 전세보증금이 안전하게 보호됩니다. 특히 고액 전세 매물에서는 조금만 순서가 어긋나도 전세금 반환에 영향을 줄 수 있어. 세심한 계획과 단계별 확인이 필수적입니다. 

 

전세보증보험 한도가 전세보증금으로 자리 잡게 된 상황을 잠깐 살펴보면 임대인에게 지급했던 임대보증금을 임차인이 다시 돌려받지 못해  전세사기가 심각한 사회문제로 대두된 후로 급속히 전세보증금 반환보증의 보증 한도 금액만큼 지급하여 내 전세보증금을 지키려는 시장이 형성되었는데요. 그래서 아파트 외 빌라, 다가구는 전세보증보험 한도가 '전세가격의 기준선'역할을 하고 있습니다.

 

지난 8월 28일부터 HF는 신규 전세 자금 보증의 심사 기준을 강화하기로 했다고 했는데요. 6.27 대출 규제로 주택 담보대출 액수가 제한되고 보증보험 가입까지 어려워져 '전세의 월세화'는 가속화되고 전세 매물 부족현상이 심화될 것으로 보입니다. 전세가 귀한 상황에서 전세가격은 계속 상승하고 있고 더욱더 안전한 전세 보증금 관리가 필요하겠죠?

 

만약 보증한도 보다 전세보증금이 높다면 보증한도(주택가격 × 담보인정비율 90% - 선순위채권)를 전세보증금으로 책정하여 보증보험가입 요건 갖추고 초과한 금액만큼 월세로 전환, 즉, 보증부월세(반전세)로 계약하는 것이 효과적입니다. 보증부 월세가 있는 경우는 전월세전환율(2025년 7월 21일 신규보증 신청 건부터 기존 6.0%에서 6.2%로 변경) 적용하여 전세보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 전세보증금이 보증 대상이 됩니다. 

 

 

 

그리고 불법•무허가 주택인지의 여부를 확인해야 전세보증금 반환보증 가입 요건이 됩니다. 건축물대장(세움터)과 현장에서 확인할 수 있는데요. 적법한 공인중개사에게 확인을 의뢰합니다.

 

임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으니 체납여부를 확인해서 보증금 미 반환 위험을 예방해야 합니다. (온라인 정부 24, 국세(세무서 또는 홈택스), 지방세(주민센터 또는 위택스), 계약체결 후에는 임대인 동의 없이 확인이 가능해요.

 

고가의 전세의 경우 리스크 관리가 중요합니다.  전세가율이 70%를 넘지 않는 것이 가장 좋고 80~90% 이상인 매물에서는 임대인의 재정 건전성을 확인하는 것이 필수입니다.  등기부 등본을 확인하고 근저당권 설정 여부를 체크하여, 전세보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 위험 요소를 사전에 파악해야 합니다.

 

등기부등본은 전세 계약 전 필수 체크는 물론 계약 후 잔금일에도 권리관계 변동사항이 없는지 꼭 확인해 보아야 해요.  또한 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인해서 잔금을 지급해야 하고요.

 

계약서 특약도 전세 계약에서 반드시 체크해야 할 사항입니다.  특약은 임대인과 임차인을 보호하는 수단이지만, 과도하게 남발하면 오히려 분쟁과 계약 지연을 초래할 수 있으니 적절하게 사용해야 하는데요. 위에서 언급했듯이 계약 후 잔금일에도 등기부등본을 확인해야 하는 이유는 임차인이 대항력을 확보(전입신고 익일 0시) 하기 전 잔금당일 제한물권을 설정하는 임대인도 있기 때문이에요. 그래서 특약으로 소유권을 제한하는 물권이나 근저당을 설정하지 못하게 하는 특약이 중요하답니다. 

 

결국 전세 계약을 안전하게 진행하기 위해서는 다각적인 전략이 필요합니다. 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 계약금과 잔금 지급 일정을 꼼꼼하게 조정하며, 계약서 특약은 불필요한 특약은 최소화하면서. 고가 전세 매물일 경우 자기 자금과 대출금 조합, 보험 증빙 확인, 등기부 등본 체크까지 철저히 진행하는 것이 중요합니다. 이러한 단계별 전략을 따르면, 전세금 반환에 대한 불안감을 최소화하고 안정적인 계약을 체결할 수 있습니다.