아파트 전세 시세 확인하는 법과 실전 활용팁

아파트 전세 계약을 앞두면 가장 먼저 떠오르는 질문은 바로 "이 집 전세 시세가 적정한가?"입니다

 

이것이 더욱 중요하게 된 이유는 '무자본 갭투자'라고 불렸던 주택 구매 방법으로 세입자를 받았던 사람들이 집값이 빠르게 하락한 2022년부터 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못해 수많은 세입자들에게 피해를 준 전세 사기 사태 때문이었어요.

 

무자본 갭투자는 집값과 비슷하거나 더 높은 금액에 전세계약을 하는 방식인데 주택 매매가와 전세가의 차액이 크지 않아 자기 돈은 한 푼도 들이지 않고 주택을 취득할 수 있어서 많은 집들을 취득할 수 있는 투자 방식이었던 것입니다.

 

집값이 오르거나 그대로라면 새로운 세입자를 받아서 전세 보증금을 돌려주면 되는데 집값이 빠르게 하락하면 전세 보증금 시세도 급락하니 새로운 세입자의 보증금이 기존 세입자의 보증금보다 낮아 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 발생하는 거예요

 

그래서 계약금을 걸기 전, 시세를 제대로 확인하지 못하면 몇 천만 원의 손해를 볼 수도 있는 것이고, 그렇다고 또 너무 조심하다가 좋은 집을 놓칠 수도 있어요.

 

그래서 오늘은 실거주자를 위한 전세 시세 확인 방법과 실전 활용팁을 Q&A 형식으로 알아보려고 합니다.

 

아파트 전세로 이사계획이 있어 전세 매물을 살펴보다 보면 비슷한 평형인데도 전세금이 2억 8천만 원 ~ 3억 3천만 원까지 다양하다는 사실을 알게 되는데요.  "어떤 게 적정한 금액일까? 혹시 비싸게 계약하는 건 아닐까?" 궁금해서 여기저기 검색해보기도 하지만, 정보가 제각각이라 혼란스러울 때가 있습니다.  이럴 때 어떤 순서로, 어떤 도구를 활용해 전세 시세를 확인하면 될까요? 

 

Q1. 전세 시세는 어디서 확인할 수 있죠?

가장 기본적인 방법은 공식 데이터와 민간 데이터를 함께 확인하는 것인데요.

 

 

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템

• 실거래 신고가 의무화되어 있어 가장 신뢰도가 높습니다.
• 실제로 계약이 체결된 금액이므로, 시세의 기준점 역할을 합니다.
• 단점은 실거래가 신고가 계약 후 30일 이내라, 현재 시점과 시차가 있을 수 있다는 점이예요.

 

2. KB부동산 시세

• KB국민은행이 제공하는 데이터로, 금융권 대출(전세, 매매)의 기준이 되며 심사에도 활용됩니다.
• 상위, 일반, 하위 평균가의 세 가지 가격으로 제공되며 매주 금요일 오전 업데이트 됩니다.
• 상위평균가는 단지 내 거래 중 로열층, 전망과 입지가 우수한 상위권의 평균가로 인기 동호수 프리미엄 매물 산정 시 이용됩니다
• 일반가는 2층 이상 아파트로 표준거래에서 널리 사용됩니다
• 하위평균가는 1층 혹은 비인기 매물 거래 시 적용되어 대출 한도가 일반가보다 낮게 산정됩니다.
• 표본 조사 방식이므로 공신력이 있지만, 실제 체결 금액과는 차이가 있을 수 있어요

 

3. 네이버 부동산 • 직방 • 다방 등 플랫폼

• 현재 시장에서 올라와 있는 매물 가격을 확인할 수 있어요
• "호가 (부르는 가격)"라는 것인데 실제 계약가와 다를 수 있다는 점이 단점이에요.
• 하지만 급매물, 전세금 인상 추세 등을 빠르게 캐치할 수 있습니다.

 

정리하면, "실거래가 → KB시세 → 플랫폼 호가" 순서로 크로스 체크하면 가장 안정적입니다.

 

 

Q2. 국토부 실거래가와 KB시세, 무엇이 다를까요?

 

많은 분들이 헷갈려하는 부분인데요.

• 국토부 실거래가: "실제 계약된 가격"
• KB 시세: "은행에서 평가하는 평균 시세"

예를 들어, A아파트 84㎡ 전세가 최근 실거래가로 3억 원에 신고됐다면, KB 시세는 2억 9천만 원 ~ 3억 2천만 원 범위로 제시될 수 있어요.

 

➤ 즉, 실거래가는 사실(fact), KB 시세는 「평균값(reference)」이라고 이해하면 됩니다. 두 데이터를 함께 보고 시세 범위의 합리적인 중간선을 잡는 게 좋아요.

 

Q3. 전세가율은 어떻게 계산하고 해석하나요?

 

전세 시세를 확인할 때 꼭 함께 보는 지표가 전세가율입니다.

전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100

 

예를 들어, 매매가가 6억 원인 아파트 전세가 3억 원이라면 전세가율은 50%입니다.

• 전세가율이 높을수록 : 매매 대비 전세 비중이 크다 → 매매가가 상대적으로 높게 형성된 경우일 수 있음.
• 전세가율이 낮을수록 : 전세 대비 매매가가 높다 → 전세 수요가 적거나 매매가가 강세인 지역

🐳 실전 팁:

같은 단지 내 전세가율이 70% 이상으로 높게 형성되어 있다면, "매매가 거품 여부"를 한 번 더 검토해 보는 것이 좋아요. 전세 보증금이 시세의 70%를 넘지 않는 게 가장 좋고 매물 구하기 쉽지 않다면 70~80%대에서 구한 뒤 전세 보증금 반환 보험을 활용할 수 있어요.

 

Q4. 부동산 현장 확인은 꼭 필요한가요?

 

네, 반드시 필요해요. 데이터만으로는 절대 알 수 없는 현장 변수가 존재 가기 때문이죠.

 

예를 들어, 같은 단지 같은 평형이라도

 

• 층수 (저층 vs 고층)
• 향 (남향 vs 북향)
• 리모델링 여부
• 관리 상태

등에 따라 전세금 차이가 수천만 원씩 벌어집니다.

 

또한 현장에서는 중개사가 "최근 계약된 실제 전세사"를 알려주기도 합니다. 다만, 여러 곳의 중개사무소에서 교차 확인하는 것이 신뢰도를 높이는 방법입니다.

 

Q5. 전세 시세 확인 시 주의할 점은?

1. 호가와 실거래가를 혼동하지 말 것
   - 호가는 '부르는 값'일 뿐, 계약 체결가격이 아닙니다.
2. 한두 건의 실거래에만 의존하지 말 것
   - 직전 거래 1~2건이 특수 사례일 수 있으므로, 최소 최근 3개월간 3건 이상은 참고해야 합니다.
3. 전세대출 가능 범위 확인 필수
   - 전세대출을 계획하고 있다면 은행이 참고하는 KB 시세를 함께 체크해야 합니다.

실전 활용팁 5가지

1. 국토부 실거래가 + KB 시세를 반드시 크로스 체크한다.
2. 온라인 플랫폼에서 현재 호가를 파악해 시장 흐름을 읽는다.
3. 단지별 전세가율을 계산해 매매 대비 적정성을 체크한다.
4. 현장 방문 시 최소 2곳 이상의 중개사무소를 들러 시세를 비교한다.
5. 전세대출 한도까지 고려해 "내가 감당 가능한 전세금 범위"를 명확히 한다.

 

아파트 전세 계약은 수억 원 단위의 돈이 오가는 중요한 결정인데요.

시세 확인은 단순한 검색이 아니라, 공식 데이터 + 민간 데이터 + 현장 확인을 종합하는 과정입니다.