전세보증보험 완전정복(2025)

전세보증보험 가입조건・보장범위・거절사유・청구절차까지 2025년 최신 실전 가이드, 보증금 반환 리스크를 예방하는 필수 안전망
전세보증보험 거절사례 중 불법 건축물(특히 다세대 공용 부분)과 임대인 채무불이행 이력까지 2025년 최신 제도와 함께 풀어낸 실전 가이드. 보증금 보호 필수 체크리스트

 

왜 전세보증보험이 중요한가?

 

2025년 현재 전세 시장은 여전히 불안정합니다. 전세대출 한도가 축소되고, [전월세 신고제](https://with-glory-h2.tistory.com/26) 본격 시행으로 시장 투명성이 강화되었지만, 보증금 반환 지연(→[18편 보기](https://with-glory-h2.tistory.com/18))이나 심지어 보증금 미반환 사고는 꾸준히 발생하고 있습니다. 이런 상황에서 세입자가 의지할 수 있는 가장 직접적이고 확실한 안전장치가 바로 전세보증보험입니다. 

 

전세보증보험은 임차인이 납부한 보증금을 보험사가 대신 지급해 주는 제도로, 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못할 경우 세입자가 손실을 최소화할 수 있게 도와줍니다. 하지만 모든 계약이 자동으로 가입되는 것은 아니며, 심사 과정에서 거절되거나, 보장되지 않는 사유가 존재하기 때문에 제도를 정확히 이해하는 것이 필요합니다.

 

전세보증보험의 기본 개념

• 운영 주체: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국구택금융공사(HF)
• 대상 주택: 아파트, 연립・다세대, 단독주택 오피스텔 등
• 핵심 기능: 임대인이 계약 만료 후 보증금을 반환하지 못할 경우 보험사가 대신 지급
• 보험료: 보증금 규모・주택유형・임차인 신용도 등에 따라 차등

쉽게 말해, 임차인이 내 보증금을 '보험회사에 맡겨두는 안전장치'라 이해하면 됩니다.

 

가입 조건과 심사 포인트

전세보증보험은 누구나 가입 가능한 건 아닙니다. 보험사별 차이는 있으나, 보통 아래 조건을 충족해야 합니다.

 

1. 주택요건

• 등기부등본상 소유권 문제가 없어야 함
• 선순위채권이 주택가액(주택가격*담보인정비율(90%))의 60% 이내일 것
• 불법 건축물・재개발 구역 등은 가입 불가 가능성

2. 임차인요건

• 무주택 세대주일 필요는 없지만, 소득・신용 점수에 따라 심사 영향
• 청년・신혼부부는 [청년 전세대출] (https://with-glory-h2.tistory.com/5)와 연계 가능

3. 계약 요건

• 확정일자 있는 임대차 계약서 필요 (→ [확정일자 관련 글 보기](https://with-glory-h2.tistory.com/11))
• 전월세 신고 완료된 계약일 경우 심사 간소화

보장 범위와 예외 사례

보장되는 경우

• 임대인이 계약 만료일에 보증금을 반환하지 못할 때
• 임대주택이 경매・공매로 넘어가 보증금 회수가 어려울 때
• 임대인이 파산・사망 등으로 보증금 반환 능력이 상실된 경우

보장되지 않는 경우

• 임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 불법으로 전대차 계약을 체결한 경우
• 임차인이 고의적으로 계약을 위반한 경우
• 보험료 연체 등으로 보장 효력이 상실된 경우
  
  

전세보증보험 가입 거절 사례

사례 1. 근정당권 과다 설정

 

김 씨는 보증금 3억에 전세 계약을 했으나, 해당 아파트에 이미 2억 5천만 원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 보증금과 합산하면 집값을 초과하기 때문에 보증보험 가입이 거절되었습니다.

 

사례 2. 불법 건축물, 특히 다세대・공동주택의 '공용 부분'

 

박 씨는 신축 다세대에 전세 계약을 체결하고 전세보증보험에 가입하려 했습니다. 겉으로 보기에는 새 건물이었기 때문에 문제가 없어 보였지만, 건축물대장과 현황조사를 비교하는 과정에서 옥상 일부 불법 증축과 지하 공용창고 불법 용도변경이 발견되었습니다.

 

공동주택의 경우, 개별 세대가 아무리 합법적으로 사용승인을 받았더라도, 건물 전체의 공용 부분(옥상・지하・복도 등)에서 불법이 적발되면 건물 전체가 '불법 건축물'로 간주됩니다. 이 경우  전세보증보험은 가입이 불가능합니다.

 

전세보증보험은 '담보 가치'를 기반으로 운영되는데, 불법 증축이 있으면 건물이 경매・공매로 넘어갔을 때 매각가가 정상가보다 크게 떨어질 수 있습니다. 보험사는 이러한 위험을 회피하기 때문에 가입 자체가 거절되는 것이죠.

 

♣ 임차인 입장에서 중요한 포인트

• 계약 전 건축물대장과 등기부등본을 반드시 대조해야 하며,
• 현장 확인 시 옥상・지하・복도 등 공용 부분 불법 여부 확인
• 필요하다면 구청 건축과에 문의해 불법 증축 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
• 불법 건축물이 의심된다면 계약 자체를 피하는 것이 최선의 리스크 관리입니다.

이처럼 다세대・연립 같은 공동주택은 내 세대가 합법적이라도 공용 부분 문제로 보증보험 거절될 수 있으므로, 계약 전 반드시 [등기부등본 확인](https://with-glory-h2.tistory.com/1)과 건물 상태의 꼼꼼한 점검이 필요합니다.

 

불법 건축물은 건물의 가치 자체를 떨어뜨려 보증보험 가입을 막는 핵심 리스크 → 건축물대장 필수 확인

 

 

사례 3. 임대인의 채무 불이행 이력과 임대인 정보조회 제도

 

최 씨는 과거 보증금 반환 사고가 여러 차례 발생했던 건물의 전세 계약을 시도했습니다. 서류상 소유권에는 문제가 없었지만, 해당 임대인이 과거 다른 세입자 보증금을 제때 돌려주지 못해 소송이 있었던 사실이 전세보증보험 심사 과정에서 드러났습니다. 결국 보험사는 이 건물을 '고위험 임대인 보유 주택'으로 분류해 가입을 거절했습니다.

 

예전에는 임차인이 임대인의 과거 보증금 반환 이력이나 채무 불이행 여부를 직접 확인하기 어려웠습니다. 그러나 2024년 하반기부터 본격적으로 시행된 임대인 정보조회 제도 덕분에, 이제는 임차인도 계약 전 다음과 같은 정보를 사전에 확인할 수 있습니다.

• 임대인의 보증금 반환 사고 이력
• 전세사기 관련 사법기관 기록 여부
• 주택의 과거 경매・공매 이력

임차인은 계약 전 부동산거래관리시스템을 통해 임대인의 과거 정보 일부를 열람할 수 있고 HUG(주택도시보증공사)・법원 경매 사이트와 연계된 데이터로 검증할 수도 있습니다.

 

즉 등기부등본 확인만으로는 부족합니다.

• 등기부등본: 소유권・근저당권・압류 여부 확인
• 임대인 정보조회 제도: 임대인의 과거 채무불이행・보증사고 이력 확인

이 두 가지를 함께 확인해야 전세보증보험 가입 가능성을 높일 수 있고, 무엇보다 보증금 리스크를 줄일 수 있습니다.

 

임대인 채무불이행 이력은 이제 임차인도 '임대인 정보조회 제도'를 활용해 확인 가능.
→ 등기부등본 + 정보조회 병행이 안전한 접근

 

전세보증보험 청구 절차 (실무 가이드)

1. 보험금 청구 사유 발생

• 임대인이 계약 만료일에 보증금을 반환하지 않음
• 집이 경매・공매에 넘어감

2. 필요 서류 준비

• 임대차계약서 사본
• 확정일자 확인서
• 전월세 신고 확인증
• 임차인 신분증 사본, 보험 가입증서

3. 보험사 접수

• HUG, SGI서울보증 등 해당 보험사 지점 또는 온라인 접수
• 처리 기간: 평균 1~2개월 (사안에 따라 더 길어질 수 있음)

4. 보증금 지급

• 보험사가 임차인에게 보증금을 지급
• 이후 보험사가 임대인에게 구상권 청구

실전 사례로 보는 전세보증보험

• 성공 사례: 수원에 거주하던 A 씨는 임대인의 채무불이행으로 집이 경매에 넘어갔으나, 전세보증보험 덕분에 보증금 2억 원을 무사히 돌려받았습니다.
• 실패 사례: 인천의 B 씨는 계약 직후 전월세 신고를 하지 않아 (확정일자 미부여) 보증보험 가입 자체가 거절되었습니다.

임차인을 위한 체크리스트

• 계약 전 등기부등본 필수 확인 (근저당・소유권 상태) + 건축물대장 확인
• 공동주택일 경우 공용 부분 불법 여부 반드시 확인
• 전월세 신고 및 확정일자 확보 
• 보험 가입 가능 여부를 계약 전에 미리 확인
• 보험료 부담은 보증금 규모 대비 미미하지만, 보증금 보호 효과는 절대적
• 거절 위험이 있으면 계약 자체를 재검토하는 게 안전

내 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법

전세보증보험은 불안정한 전세 시장에서 임차인이 반드시 챙겨야 할 필수 안전망입니다. 특히. 다세대주택의 불법 건축물 문제나, 임대인의 과거 이력 문제는 실제 가입 거절 사유로 빈번하게 발생하고 있습니다. 따라서 모든 계약에서 자동으로 적용되는 게 아니니, 가입조건・보장 범위・거절 사유를 정확히 이해하고 준비해야 합니다.

 

2025년 6월부터 본격 시행된 [전월세 신고제]와 결합하면, 임차인의 보증금 보호 체계는 과거보다 훨씬 강화됩니다. 전세금 반환 리스크가 걱정된다면, 계약 단계에서부터 보험 가입 가능 여부를 반드시 확인하고, 거절 위험이 있는 경우 대체 수단을 찾는 것이 중요합니다.

 

전세보증보험은 선택이 아니라, 불안정한 전세 시장에서 임차인이 반드시 챙겨야 할 필수 장치입니다.