지역주택조합, 무주택자의 기회인가 또 다른 리스크인가? ㅣ전월세 불안정 시대의 선택과 함정

지역주택조합은 전월세 불안정 속 무주택자에게 저렴한 내 집 마련 기회로 주목받지만, 토지 확보 실패와 추가 분담금・운영 불투명성 등 리스크가 큽니다. 전월세 불안정 시대, 지주택 참여 전 반드시 확인해야 할 사항을 정리했습니다. 

 

전월세 불안정이 만든 또 다른 선택지, 지역주택조합

2025년 현재 전월세 시장은 여러 변수를 안고 있습니다. 금리 동결로 인해 대출 부담은 여전하고, 전세대출 보증비율 축소로 대출 한도가 줄었습니다. 게다가 전세보증금 반환 지연이나 미반환 사례가 끊이지 않으면서 세입자들의 불안감은 커지고 있습니다.

 

이런 상황에서 무주택자들은 "차라니 내 집을 마련하자"라는 방향으로 옮겨가고 있습니다. 여기서 자주 거론되는 방식 중 하나가 바로 "지역주택조합(지주택)"입니다.

 

지역주택조합은 일정한 무주택 세대주들이 모여 토지를 매입하고, 조합을 구성해 공동으로 아파트를 건설하는 제도입니다. 초기 분양가가 일반 분양보다 저렴하다는 장점이 있고, 일부 지역에서는 실제로 일반 분양가보다 수억 원 저렴하게 입주한 사례도 있습니다.

 

또한 청약가점이 낮기 때문에 일반 분양에 도전하기 어려운 경우, 지역주택조합은 또 다른 대안처럼 보일 수 있습니다. 전세나 월세로 불안하게 살 바에 지주택으로 내 집 마련을 고민하는 이들이 늘어나는 것이죠.

지역주택조합의 장점 - 왜 눈길을 끌까?

1. 저렴한 분양가
   건설사가 직접 분양하는 일반 분양 아파트보다 평균 15~20% 낮은 가격으로 아파트를 공급받을 수 있습니다. 조합원이 우선적으로 동・호수를 선택할 수 있는 것도 큰 장점입니다.
2. 무주택자에게 기회
   무주택 세대주라면 누구나 참여 가능하므로 청약 가점이 낮아도 내 집 마련 기회가 열립니다. 특히 젊은 세대에게 기회로 보이죠.
3. 주거 안정성 확보 기대
   전세금 반환 불안, 월세 부담에서 벗어나 내 집을 가질 수 있다는 점에서 심리적 안정 효과가 큽니다.
4. 공급 확대의 한 축
   정부도 주택공급 다변화 차원에서 제도를 유지하고 있어, 제도적 명분이 있습니다.

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지역주택조합 이란

 

지역주택조합은 법적으로는 「주택법」에 근거하여 운용되는 제도로 무주택 서민의 주택 마련과 주택 공급 촉진을 위해 도입되었습니다. 사업예정지역의 주민들이 자발적으로 조합을 결성하여 토지를 매입하고 시공사를 선정하여 주택을 건설하는 방식으로 무주택 서민의 자력 주택마련을 지원하는 수단으로 이용되고 있으나, 실제 사업 추진과정에서는 조합원과 시공사 측의 장단점이 존재해 구조적 문제점을 둘러싼 여러 한계점이 있습니다.

 

지역주택조합의 개념과 조합원 자격 기준

 

 「주택법」 제2조 제11호(주택조합의 정의) 및 시행령 제21조(조합원 자격요건)

• 「주택법」 제11조의 3, 조합원 모집신고 단계에서 토지 사용권원 50% 이상 확보 후 관할 시장・군수・구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집. 「주택법」 제11조, 조합설립단계에서는 토지사용권원 80퍼센트 이상 확보, 토지소유권 15% 이상 확보해야 인가 가능
•  「주택법 시행령」 제21조에서는 전용 85㎡ 이하의 1 주택 또는 무주택자여야 하고, 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주해야 함

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하지만 현실은 녹록지 않다 - 숨어 있는 위험

국토교통부 조사 결과 최근 조합설립이 이루어지지 않은 "모집신고 단계"가 전체의 51.2%로 전체 사업장의 절반 정도로 가장 큰 비중을 차지하고 있어 사업추진이 이루어지지 못하는 경우가 많은 것으로 나타났습니다.

 

조합이 설립되는 데에도 최장 20년 가까이 소요될 수 있다고 분석하고 있어 (출처:국토연구원) 조합설립인가, 사업계획승인 및 착공 비중은 최근 지역주택조합사업 추진이 활발해지고 있음에도 여전히 낮은 수준에 있어 원활한 사업추진이 이루어지지 못하는 경우가 확인되고 있습니다.

 

지역주택조합은 제도 자체는 합리적이지만, 현실에서는 여러 리스크가 도사리고 있습니다.

 

1. 토지 확보의 불확실성

지역주택조합의 가장 큰 변수는 토지입니다. 조합이 모든 토지를 매입하지 못하면 사업은 표류합니다. 일부 토지 소유자와 협의 지연, 가격 이견, 등기 문제 등으로 인해 토지확보에 어려움을 겪게 되면 착공이 지연되면서 전체 사업 일정에 차질이 발생함으로써 그동안 조합원은 당초보다 많은 추가 분담금을  납부하게 되고, 사업 지연 기간 동안 발생하는 금융이자 역시 조합원의 재정적 부담을 증가시키는 요인이 되기도 합니다. 사업이 지연되어 불안정한 상태로 대기하다가 실제 입주가 불가능한 사례도 많습니다. 

 

사례: A 씨는 전세 불안을 벗어나기 위해 경기 외곽의 지주택에 가입했습니다. 초기 분담금 5천만 원을 냈지만, 조합이 토지 소유주 10%를 설득하지 못하면서 토지 매입이 지연되어 사업이 수년째 진행되지 않고 있습니다. A 씨는 여전히 전세살이를 하며 이중 부담을 떠안고 있습니다.

 

2. 추가 분담금 리스크

초기 예상보다 공사비가 증가하면 조합원에게 추가 분담금이 부과됩니다. "처음엔 싸게 내 집 마련"이라 생각했지만, 결과적으로 일반 분양가보다 더 비싸지는 경우도 있습니다.

• "분양가 4억 원, 확정 분양가"라는 홍보로 시작했지만, 최종적으로 6억 원이 되는 사례도 존재
• 결국 일반 분양보다 비싸게 집을 마련하게 되는 경우 발생

사례: 부산 H 씨는 지주택에 참여하며 3억 원대 분양을 기대했으나, 공사비 인상으로 분담금이 두 차례 늘어나 최종 분양가는 5억 원을 넘어섰습니다. 같은 시기 일반 분양가와 비슷해져 이점을 잃었습니다.

 

지역주택조합은 조합원이 주체가 되어 추진하는 사업방식으로 비용절감 효과를 통해 주택을 저렴하게 취득할 수 있다는 장점이 있으나 실제 사업의 착공 및 준공 단계에서 원자재와 인건비 상승, 설계 변경 등 다양한 사유로 시공사가 대규모 공사비 증액을 요구하면서 조합과의 갈등으로 협의가 원활하게 이루어지지 않아 유치권 행사, 공사 중단, 입주 지연 등의 문제로 이어지는 사례가 발생하고 있습니다. 

 

3. 조합 운영의 불투명성

조합 집행부의 운영이 불투명해 분담금 사용처를 둘러싼 분쟁이 빈번합니다. 전문성이 부족하거나, 일부 조합원이 이익을 독점하는 사례도 많아 소송으로 번져 이는 조합원들의 피해로 이어집니다.

• 회계 투명성이 떨어져 분담금 사용처가 불분명
• 운영 과정에서 갈등이 소송으로 번지는 경우 빈번
• 조합장이 횡령하거나 운영진이 바뀌며 사업이 중단되기도 함.

 

전월세 시장과의 연결고리

지역주택조합은 단순히 "새로운 분양 제도"가 아니라, 전월세 시장 불안정이 만든 대안적 선택지라고 할 수 있습니다.

• 전세금 반환 리스크가 커지자 "차라리 내 집을 갖자"는 심리가 강해짐.
• 월세 부담이 커질수록 장기적 안정을 찾으려는 무주택자의 눈길이 지주택으로 향함
• 청약 가점이 부족한 세대는 지주택을 현실적 우회로로 인식
• 그러나 잘못 선택하면 전세 피해 못지않은 추가 분담금・사업 지연 피해를 볼 수 있습니다 즉, 전월세 리스크에서 벗어나려다 또 다른 리스크에 갇힐 수 있는 구조적 문제점이 있습니다.

「 전월세 리스크 → 「지주택 리스크」로 이어지는 구조적 문제라는 점에서, 임차인・무주택자 모두 신중하게 접근해야 합니다.

 

참여 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

• 토지확보율: 최소 80% 이상 확보된 조합인지 확인
• 추가 분담금 발생 가능성: 과거 유사 사례를 조사하고, 비용 증가 가능성을 감안해야 함. 사업지 주변 시세, 건설 원가 추이를 반드시 확인 
• 조합 운영 투명성: 회계 감사 여부, 총회・의결 절차가 공개적으로 이뤄지는지 확인
• 대체 수단 비교: 전세보증보험, 청년・신혼부부 대출상품 등과 비교 후 결정
• 보증 장치 여부: 금융기관 보증이나 지자체 관리・감독 여부 확인
  
  

결론: 전월세 불안정 속 "양날의 검"

지역주택조합은 무주택자에게 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회를 제공하지만, 동시에 토지 확보 실패로 사업지연, 추가 분담금・운영 불투명성 같은 심각한 리스크를 동반합니다.

 

따라서 전월세 불안정에 지친 무주택자가 무작정 뛰어드는 것은 위험합니다. 계약 전 충분한 정보 확인, 토지 확보율・운영 투명성 검증은 필수적입니다. 지주택은 분명 기회일 수 있지만, 잘못 참여하면 보증금을 잃는 전세보증금 피해에 못지않은 손해를 볼 수 있다는 사실을 잊지 말아야 합니다.