전세금 반환 분쟁 - 내용증명부터 강제집행까지

 

전세금 반환 분쟁 대응 완전 가이드, 내용증명 작성법부터 분쟁조정, 가압류, 민사소송, 강제집행까지 실무 절차와 체크리스트를 총 정리했습니다.

 

왜 전세금 반환 분쟁은 끊이지 않을까?

아파트 전세계약의 만기 시점, 세입자가 가장 크게 불안해하는 부분은 "보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까?"입니다.

최근 몇 년간 전세사기 사건과 역전세, 역월세 현상이 확산되면서 임대인이 보증금을 돌려주지 못하거나 고의로 미루는 사례가 증가했습니다. 집값 하락, 다주택자의 금융 부담, 임대인의 채무 불이행 등 복합적 요인이 작용합니다.

 

전세금 반환 분쟁은 단순히 개인 간의 갈등을 넘어 사회적 문제로 확대되고 있습니다. 따라서 세입자는 법적 절차와 제도를 정확히 이해하고 단계별 대응 전략을 준비해야 피해를 최소화할 수 있습니다.

 

1단계 - 협상과 증거 확보

분쟁이 발생하면 처음부터 소송으로 가지 않습니다. 임대인과 원만한 합의가 최선이고 감정적인 언쟁 대신 증거 확보부터 시작해야 합니다.

• 계약서: 원본과 사본 모두 확보, 확정일자 도장 여부 확인 ([확정일자 자세히 보기-11편](https://with-glory-h2.tistory.com/11))
• 전월세 신고 확인증: 2021년 도입된 제도로 임차인의 권리 보호와 직결 ([전월세신고제-26편](https://with-glory-h2.tistory.com/26
• 금전 거래 증빙: 계좌이체 내역, 영수증, 문자 송금 확인
• 대화 기록: 카카오톡・문자 메시지・이메일 캡처 (시간・날자 포함)

협상 단계에서는 "증거가 곧 무기"입니다. 초기부터 꼼꼼히 기록해 두면 이후 조정・소송에서 신뢰성을 확보할 수 있습니다.

 

2단계 - 내용증명 발송, 첫 공식 절차

내용증명은 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 요구했다는 사실을 문서로 남기는 것입니다. 단순 경고장이 아니라, 소송・조정 시 강력한 증거로 작용합니다.

 

작성 요령

1. 발신인・수신인 성명과 주소
2. 계약 체결일, 계약 내용, 보증금 금액: 보증금을 숫자와 한글로 병기
3. 반환 요구 금액과 반환기한: "20xx 년 xx월 xx까지"와 같이 날짜를 특정
4. 반환 계좌정보: 은행・계좌번호・예금주 이름 기재
5. 조치 예고: 기한 내 미이행 시 소송, 가압류, 강제집행, 지연이자 청구 예고
6. 서명 또는 날인
7. 발송 방법: 우체국에서 동일한 문서 3부 제출 → 1부는 수신인, 1부는 발신인 보관, 1부는 우체국 보관 → 등기+배달증명 신청
8. 접수증・배달증명서 보관 → 분쟁조정・소송 증거로 활용

예시 문구

 " 본인은 귀하와 20xx 년 x월 x일 체결한 oo아파트 전세계약의 임차인입니다. 계약 보증금 금 100,000,000원(일억 원)을 20xx 년 x월 x까지 반환해 주시기 바랍니다. 기한 내 반환하지 않을 경우 가압류, 민사소송, 강제집행 등 법적 조치를 즉시 취하고 지연이자와 소송비용을 함께 청구할 것입니다."

 

내용증명은 임대인이 보증금 반환을 의도적으로 지연할 때 심리적 압박을 주고, 이후 분쟁 절차의 출발점 역할을 합니다. 

 

3단계 - 주택임대차분쟁조정위원회 신청

임대인이 내용증명을 받고도 응답하지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회를 활용할 수 있습니다.

부동산 전월세시장의 안정과 소비자 보로를 위하여 임대인과 임차인 간의 법률적 분쟁을 신속하고 경제적으로 해결하기위해 「주택임대차보호법」 제14조에 따라 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지사 또는 사무소에 설치되어있습니다.

임차목적물이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 신청하며 소송보다 저렴하고 빠른 방법입니다.

• 신청 대상:
  - 차임 또는 보증금 증감에 관한 분쟁
  - 임대차 기간에 관한 분쟁
  - 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁
  - 임차주택의 유지・수선 의무에 관한 분쟁
  - 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁

대통령령으로 정하는 주택임대차에 관한 분쟁
임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁, 갱신 및 종료에 관한 분쟁, 임대차계약 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁, 공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁, 주택임대차표준계약서 사용에 관한 분쟁, 그 밖 조정위원회의 위원장이 조정이 필요하다고 인정하는 분쟁

 

• 제출 서류: 임대차계약서, 확정일자 서류, 전월세 신고 확인증, 내용증명 사본, 계좌이체 내역
• 절차
  조정신청 → 접수 → 조정절차 개시 → 서면 검토 (조사 및 심의 조정) → (조정안 작성) 조정기일 통지 → 당사자 출석・조정 → 협의 여부 결정
• 기간: 평균 2~3개월
• 효력: 합의 성립 시 "재판상 화해"와 동일, 강제집행 가능

소송은 비용과 시간이 많이 들지만, 분쟁조정은 합의만 되면 집행력 있는 문서가 나오기 때문에 실무적으로 매우 유용합니다.

 

4단계 - 가압류・가처분으로 재산 보전

임대인이 재산을 팔거나 빼돌릴 조짐이 보인다면 가압류가 필요합니다

• 가압류: 부동산・예금・자동차 등 재산을 동결해 처분을 막는 절차
• 가처분: 권리 관계가 다툼 중일 때 임시 보전 조치
• 관할 법원: 임대인의 주소지 또는 재산 소재지 관할법원
• 제출 서류: 신청서, 계약서, 확정일자, 이체 내역, 내용증명, 조정 불성립 확인서 등
• 비용: 인지대・송달료・담보 제공 (보증보험 증권 제출 등)

가압류 결정이 내려지면 등기부등본에 '가압류'가 기재되어 임대인은 해당 부동산을 처분할 수 없게 됩니다. 이는 협상에서 강력한 지렛대가 됩니다. 

 

5단계 - 민사소송 제기

가압류에도 불구하고 임대인이 반환하지 않으면 결국 민사소송으로 권리를 확정해야 합니다. 

• 소액사건: 청구금액 3천만 원 이하 → 간이재판으로 신속 진행
• 일반 민사소송: 청구금액이 크거나 다툼이 복잡한 경우

임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구 소송에 관하여는 보증금액수가 3천만 원을 초과하는 경우에도 소액사건심판법을 준용하여 소액사건 심판의 절차를 따르게 됩니다. 일반 민사소송의 경우는 시간이 많이 걸리고 소송비용이 많이 발생되어 임차인에게 매우 불리하게 되므로 임차인의 권리와 의무를 보호하기 위하여 제정된 「주택임대차보호법」 제13조는 보증금반환 소송은 소액재판으로 신속하게 진행될 수 있도록 준용하였습니다. 

• 소장 작성 요령
  - 청구 취지: "피고는 원고에게 금 oo원을 지급하라."
  - 청구 원인: 계약 체결 사실, 반환 요구, 미이행 사실, 민법상 근거
• 증거: 계약서, 확정일자, 전월세 신고 확인증, 이체 내역, 내용증명, 조정 불성립 통지 등

승소 판결은 집행권원이 되며, 이후 강제집행으로 넘어갈 수 있습니다.

 

6단계 - 강제집행 (경매・압류)

소송에서 승소해도 임대인이 자발적으로 반환하지 않으면 강제집행을 해야 합니다.

• 집행문 부여: 판결문 정본에 집행문을 부여
• 강제경매 신청: 임대인 소유 아파트・토지・상가를 법원에 경매 신청
• 배당 절차: 낙찰대금에서 확정일자・전입신고가 있는 임차인은 우선 배당
• 예금・급여 압류: 은행 계좌・월급 등 유동성 있는 자산 압류 가능

강제집행은 마지막 수단이지만, 체계적으로 준비했다면 보증금을 회수할  수 있는 길이 열립니다.

 

전세금 반환 분쟁 대응 체크리스트

• 계약서와 확정일자 확보
• 전월세 신고 완료
• 내용증명 발송
• 분쟁조정위원회 신청 (증거 서류 첨부)
• 임대인 재산 은닉 의심 시 가압류 신청
• 민사소송 제기 (청구취지・청구원인 정리)
• 판결 후 강제집행 신청 (경매・압류)

준비된 임차인만이 보증금을 지킨다

전세금 반환 분쟁은 단순히 임대인과 임차인의 다툼이 아닙니다. 세입자의 생계와 직결된 문제이자 부동산 시장 신뢰와도 연결됩니다.

• 협상과 증거 확보
• 내용증명 발송
• 분쟁조정위원회 활요
• 가압류・가처분으로 재산 보전
• 민사소송 제기
• 강제집행

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이 6단계를 순서대로 밟는다면 보증금 회수 가능성은 크게 높아집니다.

계약 단계에서부터 [임차권 등기명령](https://with-glory-h2.tistory.com/14), [계약 해지・위약금 규정] (https://with-glory-h2.tistory.com/12), [전세보증보험](https://with-glory-h2.tistory.com/13) 같은 제도를 함께 검토한다면 위험은 훨씬 줄어듭니다.

전세금 반환은 계약 전 예방 + 계약 후 단계별 대응이 함께 작동할 때 가장 안전합니다.