전월세 신고제, 2025년 6월 본격 시행 - 시장에 미치는 영향과 실무가이드

전월세 신고제가 2025년 6월부터 본격 시행되었습니다. 신고 대상과 제외되는 계약, 과태료, 임차인 보증금 보호 효과, 실제 사례까지 한눈에 정리했습니다.

 

전월세 신고제는 2021년 5월 도입됐지만, 그동안은 사실상 '계도기간'이었습니다. 신고를 하지 않아도 큰 불이익이 없었고, 현장에서는 제도를 가볍게 넘기는 경우가 많았습니다.

 

25년 5월 31일 계도기간이 종료되어  2025년 6월부터는 임대인과 임차인 모두 신고 의무를 이행하지 않으면 과태료 부과라는 직접적인 불이익을 받게 되었습니다. 단순 행정 절차가 아니라, 법적 책임을 동반하는 강제력이 붙는 셈입니다.

 

전월세 신고제와 시장에 미치는 영향

1. 투명한 임대차 시장 구축

 우리나라 전월세 시장은 오랫동안 정보 비대칭 문제가 있었습니다.

• 그동안 실제 거래 가격을 확인하기 어려워 임차인이 '깜깜이 거래'라는 말이 나올 정도로 불투명했습니다.
  같은 단지, 같은 평형이라도 집주인이 부르는 가격에 따라 수백만 원에서 수천만 원까지 차이가 나는 경우가 흔했습니다.
  임차인은 주변 시세를 명확히 알지 못해 불리한 조건을 감수하는 경우가 많았죠.

그러나 전월세 신고제로 모든 계약 내용이 지자체에 기록되고, 국토교통부의 전월세 통계로 공개됩니다.
예를 들어 "서울 강서구 마곡동 84㎡ 아파트 전세 6억 원"과 같은 실제 거래 데이터가 공개되므로, 임차인은 비교・분석을 통해 적정 시세를 파악할 수 있습니다.

 

결과적으로 임대차 시장의 '정보 비대칭'이 줄어들고, 계약 체결 과정에서 불필요한 분쟁이나 과도한 가격 요구가 줄어드는 효과가 있습니다. 이는 전세 사기나 급격한 월세 인상 같은 문제를 예방하는 기반이 됩니다.

 

2. 임대소득 과세 기반 확대

전월세 신고제의 또 다른 중요한 기능은 세무당국과의 연계입니다. 신고된 자료는 국세청과 공유되어, 임대인의 임대소득이 과세 자료로 활용됩니다.

그동안 일부 임대인은 전월세 계약을 신고하지 않고, 현금으로 받거나 단순 계약서를 작성해 세무 신고를 회피하는 경우가 많았습니다. 하지만 이제는 임차인이 직접 신고할 수도 있고, 온라인으로 기록이 남기 때문에 '은폐'가 사실상 어렵습니다.

 

이는 임대인게는 부담으로 다가오겠지만, 세입자의 권익 보호와 시장 질서 확립에는 긍정적인 효과를 가져옵니다. 

• 임대소득 과세가 투명해지면 세입자의 세금 부담 구조도 명확해져 불필요한 분쟁이 줄어듭니다.
• 정부는 확보된 세수를 다시 주거 복지나 전세보증금 보호 제도 개선에 활용할 수 있습니다.

즉, 단기적으로 임대인에게는 불리하지만, 장기적으로는 공정하고 투명한 시장 운영으로 이어질 가능성이 큽니다.

 

3. 정책 활용도 증가

정부 입장에서는 전월세 신고제가 정책 설계의 핵심 데이터베이스 역할을 합니다.

• 지역별 전세・월세 거래량
• 보증금 및 월세 수준
• 갱신율, 해지율 등 임대차 계약 흐름

이런 데이터가 축적되면, 정부는 특정 지역에서 전세난이 심화되는지, 월세 전환율이 얼마나 오르는지 등을 정확히 분석할 수 있습니다.

예를 들어, "서울 강남구는 전세 매물이 줄고 월세 전환이 급증한다"라는 데이터가 확인되면, 정부는 해당 지역에 공공임대 공급을 늘리거나 전세대출 정책을 조정할 수 있습니다. 반대로 지방 중소도시에서 전세 거래가 급감하면, 지역 맞춤형 주거 지원 정책을 설계할 수도 있습니다.

 

결국 전월세 신고는 '개별 계약 신고'가 아니라, 국가 차원의 주거 안정 정책을 뒷받침하는 기초 자료로 활용된다는 점에서 큰 의미가 있습니다.

 

4. 임차인・임대인・정부 모두에게 미치는 파급효과

• 임차인: 시세 파악 → 합리적 계약 → 보증금 보호 강화
• 임대인: 세무 노출 부담 → 하지만 법적 분쟁 예방 및 계약 신뢰성 확보
• 정부: 데이터 기반 정책 설계 가능 → 시장 안정화 및 주거 복지 강화

 

이런 문제를 해결하기 위해 전월세 신고제가 도입되었습니다. 즉, 이해관계자별로 손익은 다르지만, 장기적으로는 전월세 시장의 투명성・안정성이 높아지는 방향으로 귀결됩니다. 신고제를 통해 정부는 전월세 가격 정보를 투명하게 축적하고, 임차인은 신고를 통해 확정일자 자동 부여 → 보증금 보호라는 이득을 얻을 수 있습니다.

 

전월세 신고제의 기본 구조

• 신고 주체: 임대인과 임차인 모두 가능
• 신고 기한: 계약 체결일, 변경일, 해지일로부터 30일 이내
• 신고 방법: 주민센터 직접 방문, 또는 정부 24 등 온라인 플랫폼
• 연계 효과: 신고 시 자동으로 확정일자 부여 → 별도 절차 불필요

 

신고해야 하는 계약 VS 신고하지 않아도 되는 계약

✅ 신고해야 하는 계약

• 지역: 수도권 전역, 광역시, 세종시, 도(道)의 시 지역
• 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약
• 아파트, 연립, 다세대, 단독주택, 오피스텔 등 주거용 부동산 전반
• 신규 계약뿐 아니라 계약 갱신, 조건 변경(기존 계약의 보증금/월세 5% 초과 증액/감액), 해지 모두 신고 대상

❌ 신고하지 않아도 되는 계약

• 경기도를 제외한 도(道)의 군(郡) 지역
• 보증금 6천만 원 이하 & 월세 30만 원 이하 계약
• 전대차(재임대) 계약
• 고시원, 기숙사, 기숙형 오피스텔 등 특수 주거 시설
• 상가, 공장 등 주택 외 부동산 계약
• 가족 간 계약(단, 세법상 증여 문제가 없는 경우)

 

신고하지 않으면 어떤 불이익이 생길까?

1. 과태료 부과

• 최초 위반 시 최대 100만 원
• 반복 위반 시 가중 부과 가능

2. 임차인의 손해

• 확정일자가 자동 부여되지 않아 보증금 보호에 공백 발생
• 전세보증보험 가입이 거절될 수 있음
• 추후 분쟁 시 임대차 계약 증빙력이 약화

3. 임대인의 리스크

• 과태료 납부 부담
• 세무당국에 임대소득 자료가 전달되어 세금 신고 부담 증가

 

임대인과 임차인의 입장 차이

임대인 입장

• 불리한 점: 임대소득 노출, 세금 부담 증가, 과태료 위험
• 유리한 점: 신고를 통해 임차인과의 계약 관계가 공식화되므로 분쟁 예방 가능

임차인 입장

• 유리한 점: 확정일자 자동 부여 → 보증금 보호 강화
• 불리한 점: 임대인이 신고를 꺼려 계약 체결이 지연될 수 있음.
• 하지만 장기적으로는 투명한 시장 환경이 임차인에게 더 유리

실제 사례로 보는 신고제

사례 1 - 신고 누락으로 과태료 부과

서울 강동구 A 씨(임대인)는 보증금 2억 원, 월세 50만 원 계약을 했으나, 신고를 깜빡했습니다. 계도기간이 끝난 후라 과태료 70만 원을 납부했습니다. 단순 실수였지만, 불필요한 비용 손해로 이어졌습니다.

 

사례 2 - 신고 덕분에 보증금 보호

수원에서 전세 3억 원 계약을 한 B 씨는 전월세 신고를 통해 확정일자가 자동 부여되었습니다. 몇 달 뒤 임대인의 채무 문제로 집이 경매에 넘어갔지만, B 씨는 우선변제권을 확보해 보증금을 무사히 돌려받았습니다.

 

전월세 신고제와 시장에 미치는 영향

1. 투명한 임대차 시장 구축
   신고된 전월세 데이터는 국토교통부가 임대차 가격 정보를 공개하는 근거가 됩니다. 세입자는 합리적인 가격을 비교할 수 있고, 임대인은 시장 시세에 맞는 계약을 체결할 수 있습니다. 
   
   
2. 임대소득 과세 기반 확대
   임대인의 신고 자료가 세무당국과 연계되어, 그동안 누락되던 임대소득 과세가 강화될 수 있습니다. 이는 임대인에게 부담이지만, 시장 질서를 바로잡는 효과가 있습니다.
   
   
3. 정책 활용도 증가
   정부는 신고 데이터를 바탕으로 전월세 시장 통계를 정확히 파악해, 정책 수립과 보증금 보호 제도 개선에 활용할 수 있습니다. 
   
   

임차인・임대인이 알아야 할 체크리스트

임차인

• 계약 체결 즉시 신고 → 자동 확정일자 부여 확인
• 계약 해지・변경 시 재신고
• 계약서 사본 반드시 보관

임대인

• 신고 의무 준수로 과태료 방지
• 임대소득 노출 대비해 세금 신고 준비
• 임차인과의 계약 조건 명확히 기록

 

 

전월세 신고제는 계약 사항이 공식적으로 기록되고, 임차인은 신고 증빙을 통해 확정일자를 자동으로 확보할 수 있게 되어 불확실했던 보증금 반환 절차에서 임차인의 보증금 보호를 강화하는 계기가 됩니다. 국토교통부 발표에 의하면 신고제 전후로 특정 지역의 전월세 실거래 데이터 수집이 더 정확해지고 있어, 시세 왜곡이 줄고 있다는 평가가 있었습니다. 

 

작은 단지나 빌라/원룸처럼 과거에는 시세가 정확히 공유되지 않았던 주택 유형에서도 실제 거래 가격이 공개되어 계약 시 기준이 되는 정보가 생긴다는 점에서 중요하고 공공기관(지자체, 국토부 등)에서 시세 데이터를 활용해 정책을 설계할 때 현실감 있는 자료가 확보되고 있습니다.

 

계도기간 종료 이후 과태료 부과가 시작되면서, 과태료 기준 및 위반 시 벌칙 내용이 명확해진 만큼 임대인 쪽에서도 당연한 의무 신고로 인식되어 가고 있습니다. 임대차 시장의 투명성을 높이는 핵심 장치인 전월세 신고제는 2025년 6월 이후부터는 '몰랐다'는 이유로 면제되지 않습니다. 임대인과 임차인 모두 신고 의무를 지켜야 하고, 신고를 통해 얻는 이익 (보증금 보호, 분쟁 예방, 시장 투명성)은 불이익보다 훨씬 큽니다.

 

따라서 앞으로 전월세 계약을 체결할 때는 계약서 작성과 동시에 신고하는 것을 습관화해야 합니다. 이것이 임차인의 자산을 지키고, 임대인의 법적 리스크를 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.